文/新浪港股专栏作家 港股独角兽 微信公众号（xlgg-sina）
融创（1918.HK）向万达商业购买旗下，在市场分析都唱淡之下，股价却仍然能升逾一成。笔者认为，此消息本身属中性偏好消息，因此在股市气氛还炽热，内地楼市仍在高位之下，才会在首个交易日股价造好。仔细一看之下，可发现今次融创透过交易低价买进不少内地新地皮。
根据交易通告，融创于7月10日与大连万达商业订立框架协议，据此，融创向万达收购中国十三个文化旅游项目公司91%的权益和七十六家城市酒店100%的权益，代价分别约为295.75亿（人民币下同）和335.95亿元。因此，合作事项的总代价约为631.7026亿元。
在交易完成前，万达持有文化旅游项目公司100%的权益和酒店资产100%的权益。在完成交易后，融创将持有文化旅游项目公司91%的权益和酒店资产100%的权益。万达继续持有文化旅游项目公司9%的权益。
再看纯利表现，文化旅游项目公司2015年及2016年纯利分别为29.9亿元及38.2亿元。酒店资产2015年及2016年纯利分别为5.5亿元及8.7亿元。虽然通告没说个别项目是否有亏损，但整体还是处于利润的。在目前中国宏观经济转好之下，相信未来纯利仍然会有支持。
根据通告中解释，万达文化旅游项目包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。万达文化旅游城简称万达城，是万达集团首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目，包括万达茂、大型室外主题乐园、舞台秀、酒店、酒吧街等业态。
按照收购价计算，文化旅游项目市盈率达37.4倍；酒店资产市盈率达38.6倍，绝对谈不上是便宜。然而，从每平方米计算，交易仍是便宜的。
十三个文化旅游项目总建筑面积合计约为5，897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4，973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。按此计算，每平方米才593元。此外，十三个文化旅游项目的管理成本将由融创承担及每个项目每年向万达支付5，000万元的管理咨询费，合同期限为20年。20年总成本约130亿元，即使加上这130亿元，成本也还是每平方米854元。
融创进一步解释，与大连万达商业合作的十三个文化旅游项目区位优势明显，土地价格合理，并且超过84%为可销售面积，未来将依托万达在文化旅游项目的丰富运营经验、品牌优势和融创在销售地产的优势，双方强强联合，打造更具市场竞争力的产品，更好的实现项目价值。
酒店方面，七十六家城市酒店总建筑面积合计约为324.9万平方米，总房间22，920个。总成本每平方米约10，340元。在约1万元水准来看，成本还是低，特别是在酒店中还有北京、合肥、福州等不俗的前线城市。
融创在通告中也指出，七十六家酒店均位于所在城市的核心地段，并与四个大连万达商业自营酒店品牌（包括奢华品牌万达瑞华、超豪华品牌万达文华、豪华品牌万达嘉华和精选品牌万达锦华）和多个国际知名豪华酒店管理品牌（包括威斯汀、希尔顿、洲际、康莱德、艾美等）进行合作，运营良好，具有很好的市场口碑和影响力。在今次收购项目后，融创表示，未来也将继续和大连万达商业在其他项目上以及电影等领域进一步探讨和加大合作力度。
截至7月10日，融创中国来自沪港通的持股达9.3亿股，持股比例达23.76%。翻查融创2016年年报，孙宏斌透过融创国际持有集团约53%股份，加上沪港通的23.76%，孙宏斌及其内地粉丝持股比例可能已达77%，这也难怪融创今年股价做好。
整体而言，融创今次是低价买入了不少内地地皮连地皮上项目，未来若经营出现问题，再出售相信仍有利可图。但收购同时提高了集团负债比率，未来相信要待集团出售物业的现金回笼才能将比率下调，同时也不排除因为是次交易需要股东会通过，令股价先行炒上，利诱小股东赞成这次的投票。
在交易公布的首个交易日（7月11日），港股通（沪）方面融创中国有2000万净卖出； 港股通（深）1.6亿净买入。可见仍有北水支持。然而融创现价不低，笔者认为如股价跌回15元以下才考虑买入。
另外，据内地的“澎湃新闻”报导，王健林在今次出售商业地产项目后，旗下地产项目大减近八成，成功达成轻资产的集团经营方向。然而，同时也有市场声音指，王健林这样出售内地地产项目的同时，也是不断地在海外购买新项目，其实与本港首富李嘉诚的投资方向也是一致。相信今次王健林在商场上的动作，也可为李嘉诚“撤资论”还一个清白。
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责任编辑：黄建华 SF178
