本文来自“中国房地产报”,作者:周翔宇

一份亮丽的年报为两年来业务始终疲软的商业地产上市公司五洲国际打了一针“强心剂”,然而这份年报背后所暴露的问题让人怀疑这针剂的药效能否维持到下一次财报。

今年4月20日,五洲国际控股有限公司(五洲国际,01369.HK)发布2016年度财务报告。公司拥有人应占利润首次转正,录得1.01亿元。按照五洲国际的说法,利润的大幅增长在于项目的良好销售以及集团实行了进一步监控管理费用的策略。

这是事实,却不是全部真相。中国房地产报记者发现,2016年度五洲国际的其他收益为公司带来的利润达到3.11亿元,较2015年同期增长约110.7%,所谓的其他收益包括补贴收益、利息收益、股票投资收入以及出售附属公司收益,其中仅出售附属公司一项就已经超过五洲国际去年的利润,达到1.78亿元。

进一步调查发现,这份应该属于非经常性损益的“意外之财”贡献者来自一家名为哈尔滨五洲城置地(以下简称“五洲城置地”)的公司,这家公司正是五洲国际在2015年6月在哈尔滨拿地并高调宣布将打造370万平方米东北亚动漫文化旅游城——五洲梦幻岛的项目公司。

企业征信平台显示,五洲城置地在2016年8月26日被五洲国际卖给一家名为哈尔滨汇智成功房地产的公司,而该项目也随后悄然更名为汇智五洲城。随着这个百万平方米项目被转让,这也意味着五洲国际进军动漫文化产业的步伐正式“搁浅”,而其试图在年报中隐藏这一事实。

几经腾挪后,五洲国际报表亮丽,其间的大起落激起资金真相质疑。

影子公司

公开资料显示,五洲国际总部位于江苏省无锡市,自2004年便开始在无锡市开发、运营商业地产项目,核心产品为商贸物流产业园和城市/镇综合体。截至目前,业务已遍布中国25个城市。

对比行业内同类型企业,五洲国际2016年的表现在数据上可圈可点。与五洲国际拥有类似业务的商贸物流企业,主营业务利润增长速度均出现一定程度下滑,然而五洲国际在经历2014年和2015年两年亏损后,在2016年录得公司拥有人应占利润1.01亿元,对比2015年亏损4.82亿元,相当于上升121%。

五洲国际认为,增长主要动力是由于毛利率的上升、销售和分销开支以及管理费用减少、投资物业增值重估收益。

年报显示,五洲国际2016年毛利润达到13.45亿元,相比2015年的7.15亿元增长88%,对此,五洲国际表示毛利率上升是由于平均售价上升、产品组合变动等原因所致。不过,奇怪的是,在毛利之后出售附属公司所得收益的1.78亿元,在五洲国际年报中并未提及。

甚至对于所出售附属公司的名称,五洲国际也在年报中只字未提,仅在年报第155页列出了去年全年出售附属公司的净资产及现金支付情况,五洲国际在隐藏什么?

中国房地产报记者查看了五洲国际的股权比例情况,通过对比2015年子公司与2016年附属公司的名单变化,被出售的附属公司目标范围缩小至8家子公司,除去3家已经注销的公司,剩下的分别为:烟台五洲国际商品博览城有限公司、黑龙江五洲国际商贸博览城有限公司、上海五策房地产咨询有限公司、南通五洲商业投资有限公司、哈尔滨五洲城置业有限公司。

而五洲国际2016年上半年财报进一步显示,报告期内五洲国际出售附属公司收入为1600万元,对比全年出售附属公司的1.78亿元,可以推测主要子公司出售行为发生在去年下半年。

从企业征信平台信息来看,仅有南通五洲商业投资有限公司(以下简称“南通五洲”)与哈尔滨五洲城置业有限公司两家企业的股权变更发生在2016年下半年。

其中南通五洲商业投资有限公司在2016年12月12日被无锡中南置业投资有限公司转让给无锡信仁协商贸有限公司,后者的股东为生于1991年的齐凯薇。一位接近五洲国际的内部人士透露,齐凯薇的工资收入来自五洲国际下属公司无锡五洲国际装饰城有限公司,从上述信息来看,南通五洲商业投资有限公司的转让涉及关联交易,此笔交易在年报中并未体现。另一个值得关注的细节是,五洲国际总裁舒策丸妻子也姓齐,名为齐雪琴。目前二者之间是否有关系并不清晰。

不过相对于这笔交易,另一笔关于哈尔滨五洲城置业的交易更值得关注。这家子公司于去年8月26日全部股权转让给哈尔滨汇智成功房地产开发有限公司,而五洲城置业的注册资本在同一天备案变更显示为6亿元人民币,为南通公司的10倍。

五洲城置业显然是一家规模更大的子公司,其股东原是香港五洲国际集团有限公司,这家公司为舒氏兄弟五洲系旗下位于香港的子公司,虽曝光很少但曾在2015年以2.496亿元价格竞得黑龙江省哈尔滨市香坊区的两幅土地的使用权。而这两块土地正是五洲国际在哈尔滨高调宣布进军动漫文化产业并计划打造百万平方米项目——五洲梦幻岛项目中的土地。

五洲城置业背后的城

对于五洲梦幻岛项目的转手,中国房地产报记者致电五洲国际,其品牌负责人朱泉峰表示该项目已经在去年转手,“有买有卖很正常的”,但是考虑到这个项目曾经规划建筑面积达到370万平方米、计划投资150亿元,其意义对五洲国际不言自明。

时间回到两年前,五洲国际2015年6月30日公告称,公司间接全资附属公司香港五洲国际集团有限公司以2.496亿元,竞得黑龙江省哈尔滨市香坊区的两幅土地的使用权,将用于开发动漫文化旅游城。

公告显示,上述两宗地块分别位于香坊区规划闽江路与南北路交叉口及香坊区长江路与南北路交叉口,地块面积分别是10.4万平方米及7.4万平方米,地价则分别为1.57亿元及9260万元。

根据建议的项目开发方案,进行收购事项之后,上述土地的规划建筑面积约为37.5万平方米,拟开发兴建多用途综合体,包括一座动漫文化主题公园、商业中心、酒店、办公楼及住宅单位。

这显然与五洲国际商贸物流地产的主营业务大相径庭,不过在董事会看来,收购事项将有助集团在中国迅速发展的文化产业中获取增长契机,为集团的业务发展上开辟新方向,同时善用本公司在中国开发、运营及管理多功能商业综合体的丰富经验。

从后来的宣传来看,这两块土地只是五洲国际进军动漫文化的“前哨站”,在舒氏兄弟的计划中,作为哈尔滨市政府重点招商引资项目,以此为起点动漫文化旅游城未来将成为继哈尔滨太阳岛后又一大休闲度假旅游圣地,促进提升哈东地区全新格局的建立。

于是从拿地的17.8万平方米到后来五洲梦幻岛总规划占地面积187万平方米,规划建筑面积378万平方米,规模增长了10倍,为此香港五洲国际集团计划投资150亿元人民币进行重点打造。项目由4期住宅、65万平方米综合购物中心,以及27万平方米首席动漫主题公园共同形成的五洲梦幻岛大型文化旅游城。

没有任何征兆,五洲梦幻岛项目在去年8月迎来被转手的命运,在所有的公开报道中并没有关于此次转手的报道,在上市公司的公告中也没有体现。据一位不愿透露姓名的哈尔滨地产人士透露,该项目开工后便断断续续遇到资金问题,农民工工资拖欠也频繁发生。

蹊跷的是,疑点重重的五洲城置业依然迎来了阔绰“买家”哈尔滨汇智成功房地产有限公司,在从五洲国际接受梦幻岛项目后,该项目悄然更名为“五洲汇智城”。中国房地产报记者注意到,这家公司在接手项目后便将企业经营范围做了更改,新增旅馆、会议、展览、洗浴、保健和设立内资娱乐场所等。中国房地产报记者致电哈尔滨汇智成功房地产有限公司,其一位杨姓负责人听到记者的采访要求后便挂断了电话。

与此同时,五洲国际进军文化产业的计划也因此搁浅,对此朱泉峰则认为,“五洲国际不同项目都会有业务侧重,不能因为要建一个主题乐园就说进军文旅产业,总不能因为一个人爱吃川菜就说他是四川人吧。”

资金困局与高成本融资

然而核心问题在于,在2016年集中出售多家附属公司,其背后反映的是当时陷入窘境的资金状况。

事实上,去年集中出售这批附属公司为五洲国际及时补充了现金流。从已经披露的信息来看,这部分子公司净资产为2.93亿元,五洲国际以4.71亿元的价格售出了这部分资产,收获颇丰。而这些公司的应付款项达到7.9亿元,这些属于流动负债的部分将持续为上市公司带来资金压力,早日“断腕”可谓明智之举。

在这部分被出售的附属公司中,主要资产组成是2016年下半年转让的南通五洲和五洲城置业。除了五洲城置业的哈尔滨梦幻岛项目的疑点外,南通五洲的项目也被爆出由于资金链问题导致项目无法竣工备案。

据《每日经济新闻》2016年5月的报道,由南通五洲开发的张芝山镇的五洲幸福湾小区在2013年底,200多名业主和该公司签订了销售合同,约定2015年6月交房,可直到2015年底业主才拿到钥匙,完成交房,但业主们很快又发现,新房根本没有竣工备案,无法办理产权证。对于上述业主所反映事项,五洲国际相关负责人曾透露称,彼时公司资金链出现了问题,银行解押、竣工备案等事宜。

五洲国际的资金链问题并非空穴来风。公开信息显示,五洲国际于2013年香港上市,在2014年业绩短暂上涨后进入下行通道。据五洲国际2015年财报显示,其年内收入约33.33亿元,同比下降22.6%,净利润亏损4.82亿元,相比上年的2.53亿元减少290.5%,同时,负债比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。

在收入减少,净利润由正转负的同时,五洲国际的负债率还在大幅增加。据公司2015年年报显示,期内融资成本约3.69亿元,较2014年1.18亿元增加211.6%,公司负债比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。

雪上加霜的是,五洲国际在银行的受限制存款增加。五洲国际2015年报中披露,截至2015年12月31日,集团银行结余及现金(包括受限制现金及已抵押存款)相比2014年12月31日上升41.6%,部分现金为受限制银行存款,限用于物业发展,该等受限制银行存款将在对于有关存款的相关物业竣工后解除。2015年12月31日,集团的受限制现金为人民币15400万元,同比增长了73.9%。

2015年11月19日,五洲国际折价出让公司股份。融创董事长孙宏斌胞弟孙宏兵以3.2亿港元购入五洲国际已发行股本18.77%,价格较该股停牌前价格折让51.43%。

2016年,五洲国际的资金状况开始发生一定好转。去年8月23日,五洲国际公司间接全资附属公司无锡五洲国际装饰城有限公司非公开发行境内公司债券5亿元。一个月后,五洲国际又发行了15亿元的第二期公司债。

财务数据来看,截至2016年12月31日,五洲国际现金及银行结余为37.6亿元,增长了47.45%。与此同时公司受限制现金也由1.54亿元减至0.92亿元。不过这并不意味着五洲国际已经摆脱资金危机,公司目前的资金链依然承受着两方面的压力:短期应还贷款比例和融资成本高。

其中五洲国际需要在一年内偿还的计息银行贷款为34.95亿元,占总借贷额的60.47%。虽然在去年成功发行公司债,并且在今年1月份又发行了10亿元公司债,但是这三期总额30亿元的公司债的平均利率达到7.2%,这部分利息将在未来偿还时给公司带来压力。而受高融资利息影响,五洲国际2016年融资成本达到6.08亿元,同比增长64.77%。,“现在看来,盈泰联合与五洲国际的合作双方是各取所取,五洲国际希望借助盈泰联合来融资,盈泰联合需要借与五洲国际合作来背书,方便其借五洲国际进行品牌营销。”

而这一切都在指向五洲国际的资金隐忧。靠卖项目与不断融资解救自己并不是高明策略,但主业不振的五洲国际目前的办法似乎只有如此。

利用互联网平台输血

除了高息融资之外,根据网络媒体报道五洲国际可能还在利用互网金融平台为自身输血。

2016年9月18日,五洲国际与深圳盈泰联合签署战略合作协议,就资源整合、项目投资和股权置换等方面建立合作关系。根据协议,五洲国际与盈泰联合通过开展投资并购、产业培育、资本整合等方式,推动金融产业集聚发展和转型升值,通过股权运作、价值管理、有序进退,推进金融资本合理流动,实现优化资源配置。

盈泰联合官网显示,公司注册于深圳前海,注册资本7.5亿元,集团业务包括投资与并购、资产管理、融资租赁、商业保理、互联网金融。

根据网络媒体网贷天眼的报道,“盈泰联合系”共有6家平台,其中稳银在线、小宝金服e人e贷、是盈泰联合旗下平台,第三方金融是盈泰联合投资的平台,憧憬金服、楚易贷是盈泰联合战略签约的平台。

从公开报道来看,无论是与小宝金服官网的合作还是盈泰联合对外签约,五洲国际和盈泰联合都在一起。对此,该报道认为,“现在看来,盈泰联合与五洲国际的合作双方是各取所需,五洲国际希望借助盈泰联合来融资,盈泰联合需要借与五洲国际合作来背书,方便其借五洲国际进行品牌营销。”

不过常在河边走难免不湿鞋。2017年3月,一家名为红丰智投互联网金融公司被爆资金链断裂负责人跑路。该公司隶属深圳红丰资本电子商务有限公司。工商资料显示,红丰智投成立于2015年10月27日,注册资本2000万元,毛剑锋任执行董事兼法人代表、郭载宏任红丰智投总经理。

值得注意的是,深圳红丰资本最大的股东是一家名为深圳五洲创富金融控股的公司,而这家公司的最大股东为无锡五洲投资有限公司,后者的企业法人正是舒策城。更有报道指出,所谓的红丰智投就是五洲国际旗下P2P旗下公司。然而,五洲国际官方对此发表声明称,五洲国际及其上市体系内公司未对深圳红丰资本电子商务有限公司(红丰智投)有任何参股持股行为,其宣传属于五洲国际旗下公司的消息不属实。

不过红丰智投之外,盈泰联合系的多家融资平台也同时出现兑付危机。1月11日,稳银在线发布公告称,因平台风险工作不力,导致借款项目大面积逾期;1月13日,小宝金服发布公告称,近期因负面舆情增长,导致借款方还款意愿锐减;1月18日,网友爆料,e人e贷自1月12号开始不能提现,平台却声称运营正常,并禁止投资人在群里发言。

对此,中国房地产报记者以相关问题联系五洲国际相关负责人,不过截至发稿前五洲国际方面未有回复。(编辑:肖顺兰)

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