本文来自“海外掘金”
最近，北上深疯长的房价终于找到垫背的了。
统计局发布的4月房价数据显示，北京、广州新房、二手房环比涨幅有较大回落，上海新房房价环比跌幅扩大，深圳新房环比零增长。
另一个“一线城市”——香港，却于5月16日迎来土地总价和每平米单价的“双料地王”。
一块位于香港中环美利道的商业用地，以232.8亿港元的天价被恒基兆业地产有限公司（0012.HK）拍得，每平米楼面价格高达54万港元（约合47.4万人民币），创下香港卖地历史新记录。
这是什么概念？去年上海静安区中兴路拍出的全国地王，楼面价也才10万人民币出头，香港地王的单价是内地的近5倍。
同一天，香港九龙启德新区的住宅地块，被两家内地开发商龙湖地产（00960.HK）与合景泰富（01813.HK）联手拿下，总价为72.3亿港元（约合63.96亿人民币），折合楼面价约12.06万元/平方米。
三个月前，合景泰富曾与龙光地产以168.55亿港元（约合149.66亿人民币）联手拿下鸭脷洲一宗临海住宅用地。当时的价格，是时隔20年后香港再次诞生总价地王。
唱衰香港楼市和香港经济的人很多，但近期香港地王纪录仍屡次刷新，背后是什么逻辑？
利空和警告挡不住房价飙升
1997年亚洲金融危机时，处于顶峰的香港房价遭到“腰斩”，过了15年才恢复到当年的价位。而与其它发达国家（地区）相比，香港1980年来的房价增幅遥遥领先（下图）。
国家和地区房价涨幅（来源：经济学人）
美国市场研究机构Demographia公布的2017国际房价负担能力调查，对主要发达国家和地区进行研究表明，香港是房价负担最重的城市之首，已经连续七年“获此殊荣”。
香港房屋负担最重（来源：Demographia）
而长久以来，香港房价绝对值也高居全球第二，仅次于富豪云集的小国摩纳哥，把伦敦、纽约、东京等国际大都市远远甩在后面。
根据香港差饷物业估价署的统计，目前刚到每平米均价为20万港元，九龙为13万，新界10万，而这只是均价。地段较好的住宅每平米高于20万的比比皆是。
面对难以负担的高楼价，众多机构发出警告。
摩根大通董事总经理Cusson Leung认为，香港房价已经接近顶峰，并且是“从经济上说不可持续的”；美银美林认为，未来三年香港楼价会下调5%-20%；摩根史丹利认为今年房价将下调5%。
甚至连香港金管局也于上月发函警告银行贷款风险，表示许多开发商正提供高成数按揭予买家。相关按揭增加，将会改变在银行有贷款的开发商的风险情况。
但即便如此，特区政府对非本地买家征收15%的额外印花税，4月的中原城市领先指数却显示，香港二手房价格与去年同期相比大涨17%。
核心地块稀缺助推写字楼市场
香港CBD核心地段土地供应极度稀缺，是导致此次出现地王的最主要原因。
对香港不熟悉的朋友可能对中环美利道没什么概念，但说起中银香港、汇丰银行、李嘉诚的长江中心、香港立法院、香港行政长官办公室，或许去香港旅游过的人都能回忆起来。
是的，美利道被拍出的地块，就挨着这几个地方，可谓是香港“中环的中环”。
画圈处即为美利道被拍地块
下图白色楼房就是被拍出的地块，步行到中环地铁站只要5分钟，目前是多层停车场，曾是廉政公署办公地。该地块后方紧挨着中银香港、长江中心、汇丰银行大楼。
这样一个黄金宝地，是香港政府21年来，第一次在中环核心地段批准拍卖商业地块，上一次还得追溯到1996年。
说此地块是“千载难逢”不为过，也难怪吸引来了本港9份标书，包括恒基兆业、长实地产、九龙仓、恒隆地产、中渝置地、南丰发展、华人置业、新鸿基、信和置业等。
正因为香港核心CBD的商用地块极度稀缺，使得此次拍卖创出高价。此前，地产咨询公司高力国际就指出，该地块估值达到223.2亿港元，最终拍卖价为232.8亿，仅比估值高出4.3%，因此普遍认为并没过分高估。
恒基兆业股总裁李家成表示，未来计划在此修建一栋办公楼，租金可能达到每平方英尺170-200港币（1628-1915人民币/平米），超过“长江中心”的160，与“国际金融中心”的180港币/平方尺接近。
金融服务业发达的香港是国际金融中心，吸引了全世界最著名的各类金融机构，中环也是少有的可以和纽约华尔街、伦敦金融城对标的世界级核心金融区，成为金融机构和大集团前往插旗的地点。
近年来，香港中环、金钟、湾仔地区写字楼市场更是吸引力大批内地企业的到来，推升了租金，写字楼空置率极低。
民生银行、上海银行等一整层的租用香港写字楼；恒大地产、光大控股则更潇洒，整栋购买写字楼，一出手就是100多亿港元。
下图中香港各类地产价格涨幅也能说明问题。以1999年为基期100，近20年来，香港住宅价格上涨两倍，而写字楼则增长了4.5倍，增速明显高于住宅。香港写字楼市场火热显然属于正常现象。
香港各类物业价格指数（来源：差饷物业估价署）
财经作家刘晓博就认为，一线城市的土地稀缺，尤其是核心区块，因此上涨是常态。
即便在实体店式微、远程办公兴起的今天，我们依然无法短期内摆脱CBD的魔力。城市核心区域的写字楼、零售店铺等商业地产，依然是投资者们重要的投资标的。
内地开发商大举进入
近两年内地开发商大量进入，也给香港楼价带来有力支撑，使得香港楼市在唱衰声中依然节节高升。
文首提到的九龙临海住宅地块被两家内地开发商龙湖地产、合景泰富（01813.HK）联手拍下，而当时共同竞标的还有内地的万科、深圳控股、龙光地产、华润置地等。
香港地产市场的内地大玩家——合景富泰，三个月前还与龙光地产以168.55亿港元联手拿下鸭脷洲一宗临海住宅用地。
最近一年，来自内地的房企已经在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元（约合530.8亿元人民币），占香港卖地收入的五成以上。
自2011年以来，已有中海地产、万科、世茂、保利、明发、中信、中冶、五矿等内地房企在香港拿地，成交土地超20宗，未来香港住宅和商业地产市场将有大量内地房企进入。
当然，最近内地开发商拼命在香港拿地，也与人民币贬值有关。
2014年时，1港币约合0.78人民币，而三年后的今天1港币合0.89人民币，人民币对港币贬值达14%。内地资本用脚投票，来到最近的香港，不光能在金融市场上更好融资，也为规避汇率风险进行资产分散。
香港未来楼市怎么看？
内地资本的大量涌入和土地供应稀缺，或将香港房价在短期内（一两年）不会下跌，但长期来看存风险。
香港中原集团主席施永青年初表示，香港楼市未来两年涨20%；而此前“撤出”香港的李嘉诚，也在近期表示，香港市场目前购买力非常强，“买家力量很大”，看不出未来一两年有可能下跌。他认为内地有很多土地，香港土地本就供不应求，而香港本地和内地人都纷纷在香港买楼，这才导致香港楼市价格走上去。
房价高企且继续上涨在香港不是新鲜事。然而一些变化，对房价产生的影响可能更长远。
20年前，哪怕10年前，香港一直是内地人移民、留学，以及在欧美留学归国后的优先目的地，这里不光有西方的体制，也是中国领土和中华文化，吸引着内地精英迁入。当年的薪资相比内地优势明显。
10年前，进入美利道地王的写字楼办公，是许多内地学生和移民精英的梦想。
然而近年来香港对内地人的吸引力明显下降。
根据香港各大学公布的内地生申请数据，香港理工大学2015年收到约2300位内地学生申请，同比下跌34%；岭南大学收到556份申请，同比减少40%；香港浸会大学3876名内地生申请，今年减少至2319人。
房价增速明显快于工资增速、对于内地学生和游客的反感、高企的生活成本、经济结构单一导致经济增长乏力等因素、逐渐失去竞争力的薪资，使得越来越多的“港漂”离开；而关闭的移民政策，也令香港不再是内地人的移民首选。
据南华早报调查，只有28%的港漂愿意长期留在香港。与其去对自己不太友好，生活成本又高的香港，不如直接留在国外或者回内地一线城市，同样也能找到高薪职位。
近年来香港年均人口增长率仅为0.6%，平均年龄43.4岁，面临老龄化威胁。目前香港人口为737.5万，预计未来25年内，人口仅会增长到841万，三分之一是65岁以上的老人。
逐渐对外来人口失去吸引力、人口老龄化，是本已价格高企、泡沫显现的香港楼市未来面临的最大威胁。
面对这些利空，香港只能通过持续引入中高阶新移民、抓住“粤港澳大湾区”来实现逆转。
目前来看，泛政治化的香港似乎很难重开移民政策。也就只剩下“粤港澳大湾区”的概念可以努把力了。
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