新浪财经讯 9月24日消息，据香港文汇报报道，金管局再为楼市大敲警钟。在昨日发表的季报中，金管局指出，港人置业负担能力进一步转差，楼价与收入比率在第2季升至15.9的历史高位，收入杠杆比率亦升至70.7%， 远高于约50%的长期平均水平，若加息3厘，收入杠杆比率更会飙至92.3%，即是全部的家庭收入仅够供楼。家庭负债占本地生产总值的比率亦由首季的65.7%升至第2季的66%，局方认为，楼价估值偏高，与经济基本因素并不一致，下行风险已逐步增加，呼吁市民管控风险。
金管局最新季报指出，经过今年2月底、3月初局方推出最新一轮审慎监管措施后，楼市在3月出现整固，4至6月有所回升，但7至8月又再度偏软。尽管如此，由于年初快速上扬，楼价在首7个月仍累升9.1%，而中小型单位(实用面积100平方米以下)价格继续较大型单位(实用面积100平方米以上)价格上升的速度为快。
楼价与收入比率创新高
在最新的市况发展下，市民置业负担能力进一步转差。楼价与收入比率在第2季上升至15.9的历史高位，相对1997年的最高位为14.6；而收入杠杆比率亦进一步上升至70.7%，远高于大约50%的长期平均水平。假如按揭利率回升至较正常的水平，例如增加300个基点，收入杠杆比率会飙升至92.3%。
金管局的楼价与收入比率指一般50平方米单位的平均价格与私人住宅住户的家庭入息中位数的比率。收入杠杆比率指一般50平方米单位(以20年期、七成按揭计算)的按揭供款与私人住宅住户的家庭入息中位数的比率。
楼价估值高与经济背驰
鉴于环球及本港金融市场波动加剧，季报指，股市气氛转差，会为住宅市场情绪带来不利影响，而人民币转弱及内地经济增长放缓，也会削减内地客对香港住宅的需求。但更重要的是，物业市场估值偏高，与经济基本因素并不一致，下行风险已逐步增加。美国利率上升及住宅供求差距逐渐缩小，亦是构成楼价下行压力的因素。特别是一旦美国加息周期开始，利率将逐步上升至一定水平，足以令香港的资金流动性大幅度收紧。至于对住宅需求及楼价的实际影响，仍取决于加息的确切步伐和幅度，以及金融市场的反应。
家庭债务升 私贷增长速
此外，季报又指，上半年港人家庭债务继续稳定增长，当中尤以私人贷款(包括信用卡垫款及其他私人用途贷款)维持按年率计12.4%的快速增长。自2月底及3月初金管局推出第七轮的审慎措施后，住宅按揭贷款增幅已见放缓，但上半年升幅仍达到按年率计9%。整体而言，家庭负债占本地生产总值的比率由第1季的65.7%微升至第2季的66%。
不过，季报称，在金管局自2009年起推出七轮逆周期管理措施，包括今年2月底、3月初的最新一轮措施，令银行风险下降。新批出按揭贷款的平均按揭成数由2014年第4季的54.2%，下降到今年第2季的52.2%，银行的按揭贷款拖欠比率维持在0.03%，显示银行抵御物业价格冲击的能力保持强劲。新造按揭的偿债指数在今年第2季为48.1，与2014年第4季的48.5大致相同，显示个人还款能力仍然稳定。尽管如此，一项敏感度测试仍显示，若加息300个基点而其他条件不变，偿债指数会显著上升至66.2，反映一旦物业市场周期逆转或利率上升，按揭贷款业务的信用风险便可能会急剧增加。
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