本报记者 秦伟 香港报道

　　在国务院常务会议2月20日部署内地楼市调控两天后，香港政府也在2月22日出台旨在遏制楼市过热的举措。

　　香港财政司司长曾俊华22日下午宣布推出两项楼市需求管理措施，包括提高买卖印花税税率至最高为交易额的8.5%，以及非住宅物业买卖在签订买卖协议后即须缴付印花税。

　　新措施将自23日凌晨起生效，届时，200万港元或以下的交易的印花税税率，将由100港元提高至交易额的1.5%，即最高达3万港元，为过去税额的300倍。其他交易的税率也将全面增加一倍，最高的税率由交易额的4.25%调整为交易额的8.5%。除指定豁免外，新税率适用于所有个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。

　　随后，香港金融管理局总裁陈德霖也宣布，金管局在22日就物业按揭贷款业务向银行发出指引，推出新一轮的审慎监管措施。为提升银行风险管理和抗震能力，银行须提高按揭贷款申请人的还款能力压力测试难度，此外，所有工商物业的按揭贷款，不论是否自用，贷款的最高按揭成数一律按目前适用的上限下调10%。

　　金管局的上述新措施即时生效，但是在2月22日或以前已签订临时买卖合约的借款申请可以不受影响。

　　楼市风险不输97

　　此前，香港政府已于去年10月推出两项楼市调控措施，即将特别印花税(SSD)的税率上调，最高20%，同时将SSD适用期由原来的两年延长至三年，并在香港楼市首次引入税率为15%买家印花税(BSD)，非香港永久性居民购入住宅物业时须适用BSD。

　　上述措施实行后，香港楼市平稳了一段时间，但近日又再度亢奋。香港现时楼价与2008年的低位相比已经高出120%。针对住宅物业的调控措施出台后，炒楼蔓延至非住宅物业，去年香港商铺价格上升39%，写字楼价格上涨23%，工厦价格的升幅则高达44%。

　　而近日香港富商李嘉诚旗下长江实业又分拆在葵涌的酒店项目出售，由于非住宅物业不受买家印花税和额外印花税的限制，且售价较市场价格有优势，吸引大批市民蜂拥抢购，其中有不少内地买家，推出的360个房间在2天内售罄。有买家在买入24小时不到便转手卖出，获利超过40万元。

　　曾俊华22日在宣布调控新政时，否认新政出台是针对长江实业拆售酒店一事，称有关措施早些时候就已在酝酿。政府推出相关措施只是为了抑制炒卖，防止楼市泡沫进一步恶化。

　　“现时楼市过热对香港金融稳定造成的风险，不小于1997年亚洲金融危机爆发时。”陈德霖22月下午宣布新政时强调，1997年按揭利率一般是10厘或以上，但在楼市泡沫爆破后，美国利率下跌，香港的按揭利率亦持续下降，在2004年跌低至2厘左右。

　　陈德霖指出，目前情况刚好相反，按揭利息只是2厘左右，即使低息环境如美联储局预测一样维持至2015年，往后美国利率一定会上升至较正常水平。香港的供楼人士需要谨慎考虑届时能否承受利息上升和楼价下调的双重冲击。

　　“香港正处于一个极度不正常的宏观金融环境。全球先进国家正进行量化宽松货币政策，规模之大、时间之长，是史无前例。”陈德霖表示，目前利率被人为地压至极低的水平，同时大量资金流入包括香港的新兴市场，不寻常的宏观环境是导致香港楼市上升周期持续很长时间的一个主要因素。

　　为控制按揭贷款风险，从2月22日开始，金管局已经要求全港银行，在对按揭贷款申请人进行还款能力压力测试时，将利率假设升幅由目前的两个百分点提至三个百分点。收入来自香港的按揭申请人的按揭成数上限将由50%降至40%，收入非来自香港的申请人按揭成数上限则由40%下调至30%。车位按揭的最高按揭成数，一律定为四成，贷款年期上限亦统一为15年。其他适用于工商物业按揭贷款的按揭成数上限及供款与入息比率要求，亦同时适用于车位按揭贷款。

　　对于银行的风险控制要求也在提高。金管局决定为香港采用《内评法》的银行，所有在23日或以后批出的住宅按揭贷款，设立一个百分之十五的《风险加权比率》下限。

　　永隆银行按揭私人贷款中心主管蔡而全在接受采访时表示，认同金管局新措施，他估计非住宅物业价格不会再大幅增长，甚至可能下跌5%，交易也可能转淡，但银行按揭利息下调空间不大。

　　同时，香港按揭证券有限公司也在22日宣布，对按揭保险计划(下称“按保计划”)的合资格准则作出修订，以确保审慎管理高成数按揭贷款的风险。

　　目前，香港的按保计划可接受价格600万港元或以下的住宅物业叙造最高九成按揭贷款。而修订后，只有400万港元或以下的住宅物业才可叙造最高九成按揭贷款。

　　至于价格在400万港元以上至450万港元以下的住宅物业，将可透过按保计划叙造最高360万港元，即八成至九成按揭贷款；住宅物业价格在450万港元或以上则只可叙造最高八成按揭贷款。按保计划的住宅物业价格上限仍维持于600万港元。

　　永久居民首套房豁免

　　将于2月23日实行的新印花税率，对于特定人群提供豁免。若香港永久性居民购买住宅物业，在签署买卖协议时并没有拥有其他香港住宅物业，即打算只拥有一个物业的香港永久性居民，包括首次置业、已出售原有物业等待再置业，以及想换楼的人士，可获豁免缴付新增的税率，只须按原税率缴付印花税。

　　曾俊华透露，政府将修订《印花税条例》，使非住宅物业，包括商铺、写字楼、工厦、车位等的交易，在签订买卖协议后，便须缴付印花税，而非待签订转易契约时才缴纳。修例旨在让非住宅物业的管理措施与住宅物业交易做法看齐，增加买卖非住宅物业成本，阻止炒风蔓延至非住宅市场。

　　曾俊华还表示，政府将尽快向立法会提交法案，亦会要求立法会赋予权力，在适当时间用附属法例形式更改相关税阶和税率。此外，当局会继续密切监察楼市的发展，如果楼市泡沫风险持续上升，会毫不犹豫地再次推出措施。

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