《中国经济周刊》记者孙维晨

　　风雨世纪，支撑半个香港经济的地产业屡经浮尘。“香港地产四大天王”——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤，当年这几位商海搏击的年轻人如今早已青春不再，但他们首创的基业却依旧把控着香港风急雨骤的楼市。

　　趁乱抄底

　　1967年春天，一场从罢工游行演变为暴力反对英国殖民政府的“五月风暴”爆发，这场社会危机着实让香港经济受到了不小的打击，其对香港地产的影响仅次于二战。

　　这一年，大多数香港人都在恐慌和焦虑中度过。遍布街头的弹片和无缝不钻的“武装解放香港”谣言，让许多生意人毫不犹豫地远走南洋。

　　在慌乱的逃亡大军中，有4个人皆未离港——李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤。而且他们都做了几乎相同的一件事：在地产领域开始低位买入。

　　当此之时，时任中国国务院总理的周恩来没有动摇“暂时不动香港”的决心，也没有放弃保持香港边境平静和社会稳定的正确政策，给香港营造了一个稳定的政治环境。

　　1968年，这个由263个岛屿组成的东方角落便迅速进入了新一轮经济增长周期。骚动的疼痛直接让当时的英国香港当局改善了施政策略。政治的稳定促使当地居民对经济发展的信心得到平稳恢复，曾因动荡局势而离开香港的商人们纷纷回到自己的生意场上。这种变化不仅带来了当地各种轻工业的快速发展，也吸引了东南亚等国家的热钱迅速流入岛内。

　　股票是最容易受金钱骚动的投资品。伴随着股价的攀升，地产市场出现了一波同步趋势。1968年，受此前局势影响的地产市场结束了供过于求的局面。在套现避险情绪下被腰斩出售的半山别墅等豪宅开始发力反弹。

　　公开资料显示，从1968年起，位于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均开始急升。1969年初，高级住宅楼价每平方英尺（1平方米≈10.7平方英尺）已回升到60~80港元，其后节节上升，到1970年底已普遍升至160~200港元。高级住宅租售价格上升的原因，是上世纪60年代中后期楼宇供应量大幅减少，而随着经济的复苏繁荣、股市的急升，大批外资公司，尤其是美日等跨国公司前来香港开设分支机构，派驻香港的高级职员增加，对高级住宅、花园洋房的需求殷切。

　　天王就位

　　当房屋租售价格节节攀升的时候，当年在动乱时抄底的4个人的黄金时代正悄然来临。

　　1967年，李嘉诚早已不是那个逃难而来的“仔”。从杂役到经理，再到塑胶花大王，因早前租借不到厂房的他早已萌发转型做地产商的念头。这一年，李嘉诚用制作塑胶花赚取的第一桶金在香港北角购地兴建一座12层的工业大厦，起名“长江大厦”。后来的商业研究者将此时确定为李嘉诚进军地产业的肇端。

　　当时，由香港商界元老霍英东创出的“买楼花”（期房销售）在香港备受推崇。但李嘉诚却并未盲目模仿，而以自我持有为不变法则。历史资料显示，“即便资金紧张，李嘉诚宁可少建或不建新楼。而且他尽量不向银行抵押贷款，或会同银行向用户提供按揭。他兴建收租物业，资金回笼缓慢。但他看好地价楼价及租金上升的总趋势。收租物业，虽不像建楼卖楼那样牟取暴利，却有稳定的租金收入，物业增值，时间愈往后移，愈能显现出来。”

　　1971年6月，李嘉诚创办长江地产有限公司。1972年8月，公司更名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地产业并随后上市。当时，长江实业的规模和实力均显不足，旗下只有35万平方英尺的出租物业，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元。此外，有7个项目尚处建设期内。

　　但历史证明，李嘉诚的判断是正确的。长江实业上市时预期年度利润仅为1250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，公司在上市后第一个年度便获利4370万元，相当于预算利润的3.5倍。

　　与李嘉诚同样展现出“老香港”远见卓识的还有郭得胜和李兆基，二人和其他股东在1958年办起永业企业有限公司试水房地产市场，通过发展中小型项目，得以站稳脚跟。1963年，以郭得胜为董事局主席的新鸿基地产公司成立。而“新鸿基”的命名，则分别取自另一位股东冯景禧的新禧公司的“新”，郭得胜的鸿昌合记的“鸿”及李兆基的“基”。香港生意场上的“三剑客”由此得名。

　　昔日的“洋杂”大王郭得胜和其他股东凭借当年从事代理拉链生意取得的人脉了解到很多中小厂商对多层工业楼宇的急切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦。这一时期，新鸿基不仅在地产业站稳了脚跟，而且雄霸多层工业大厦市场。1965—1972年，新鸿基售出的楼宇总值约5.6亿港元，“平均每年的售楼营业额高达7000万港元。”

　　与此同时，那个仅用3年就把周大福(微博)金铺创始人女儿娶进门的郑裕彤，也开始关注房地产市场，并看好未来这块巴掌大小地方房价的升值潜力。

　　1967年，郑裕彤联同其好友杨志云等逆势大量购入地产物业。1970年5月，郑裕彤等创办新世界发展有限公司，并于1972年11月23日将其在香港上市。当时，公司的法定股本为7.5亿港元，实收股本6.74亿港元，除拥有尖沙咀新世界中心地盘外，还拥有4幢高级商业、住宅楼宇，4间电影院及一些商铺、写字楼单位，总面积74.6万平方英尺，每年租金收入2130万港元。此外，还拥有6幢兴建中的商住楼宇，规模已不小。

　　随着新鸿基地产在1972年上市，郭得胜、冯景禧、李兆基“三剑客”就此作别。1975年，李兆基创立恒基兆业有限公司。虽然这间公司只有1.5亿港元股本，持有项目20余个，但李依旧力图将其推入资本市场。于是，他选择了简便易行的“借壳上市”。经过挑选，他将目标锁定为他与别人合股创建的永泰建业公司。随后他以自有项目换得了1900万股左右的股份跃居第一大股东成为董事长。

　　随后，他开始收购香港市区内的旧楼。这些旧楼地理位置优越，升值潜力可观。李兆基为了扩大收购范围，常年在欧美的华文媒体上刊登收楼广告。一些旅居他国的华侨正愁旧居无人收购，供需双方就此一拍即合。李兆基在购买了一层旧楼之后，便会想方设法将全楼买下，并四下扩散再购买周边楼宇。

　　即使收购价格较高，李兆基也会毫不犹豫地买下。李兆基以工业化方式经营地产业：他将土地视为原料，楼宇为制成品。源源不断地收买土地和不断生产出成品，使恒基兆业博得港人口中“楼宇制造工厂”的名声。1981年，李兆基携恒基兆业上市。

　　1988年，恒基兆业全面收购永泰建业，将之改名为“恒基兆业发展有限公司”。拥有恒基兆业地产和恒基兆业发展这两个实力雄厚公司的李兆基，也一举跃入香港十大富豪榜。

　　至此，长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界，香港地产的“四大天王”各就各位。

　　又是难关

　　不过，香港地产市场的好景并未持续太久。因为自从政局稳定，经济回升以来，香港的地产市场价格和空置率已经出现不理智的增长。

　　1976—1981年，住宅楼宇价格大幅飙升。以最受欢迎的小型住宅单位为例，1976年每平方英尺售价是265港元，到1981年高峰期已上升到1050港元。一些炒家炒住宅觉得没劲，转而又开始炒作商业地产。1974年，香港甲级写字楼平均每平方英尺月租约6港元，但到1981年则为21港元，中环部分甲级写字楼甚至升至接近30港元。

　　随着“现货”市场价格的提高，土地市场的拍卖价格也不得安宁。1981年4月2日，香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道附近地块，面积为13825平方英尺，买家最终以4.8亿港元拍下，每平方英尺地价高达34720港元，创下香港当时最高地价纪录。

　　高房价与香港当时经济状况和居民收入的比例关系已完全失调。由于港内经济环境过热、通胀恶化，又正值美国新任总统里根推行货币紧缩政策，导致香港贷款利率迅速攀升。这不仅导致购买者受到银根“恐吓”，也让房地产开发商资金链突变紧张。

　　1982年，香港的前途问题被正式提上议程。1984年，中英经历22轮艰苦谈判之后，香港回归的日程确定下来。但此时的香港楼市却因股市下跌而出现明显波动。

　　香港地产市场开始了长时间的调整消化期。一些采取冒进投资策略的地产公司，如恒隆、鹰君等地产集团以及老牌地产公司英资置地都受到影响。有些企业甚至遭遇灭顶之灾。

　　不动如山？

　　然而，“四大天王”却未受太大影响，地位依然稳固。

　　1980年以来，李嘉诚与内地的关系日渐紧密。看好内地经济的他，将商业往来重心移向内地。如今，尽管已满足心愿，有了家族传人，但84岁的李超人依旧在商场上驰骋、继续跑马圈地。

　　同样，当别的地产商备受煎熬时，新世界地产的郑裕彤还与香港贸易局合作建成拥有世界上最大玻璃墙的香港会展中心。2012年3月，“天王家族”中86岁的新世界发展主席郑裕彤宣布正式退任主席及执行董事，长子郑家纯接任。或许，某个赴香港的旅行团会在香港岛南部的浅水湾豪宅区参观那座经典别墅，说不定会看见那个坐在无字头“8888”牌号劳斯莱斯车里的郑裕彤。

　　而李兆基则在那段低迷期得到了银行的信任，渡过难关。1983—1984年，李兆基旗下不但有大量的楼盘在建，而且与20多家银行有借贷关系。但当时，银行、建筑商们并未给李兆基太多压力。李兆基也开始以薄利多销的方式加速现金回流，最终度过困难时期。今年同样84岁的李兆基仍老骥伏枥、雄心不减当年。

　　当年的新鸿基控制人郭得胜为避免地产危机带来的影响，采取了商用楼宇租赁经营方略。1990年，郭得胜去世。接替他的正是如今被迫出局的长子郭炳湘以及日前涉嫌商业贿赂被保释不的郭炳江和郭炳联。

　　郭氏兄弟的经历也可谓传奇。1990年之后，接掌新鸿基的郭氏三兄弟便因财富之巨屡次遭到人身威胁。1997年，郭炳湘被“世纪贼王”张子强绑架，最终被家人用6亿港元赎回。2008年，郭炳湘因在新鸿基扩张个人影响力而与两名胞弟发生纠纷。内斗结果，郭炳湘“被休假”。2010年，郭炳湘被剔除出郭氏基金受益人名单，郭炳江、郭炳联共同担任集团主席，郭炳湘彻底出局。

　　被淘汰的郭炳湘一面上诉法院，一面向廉政公署举报。但无论新鸿基案，牵出的家庭恩怨、地产霸权和政商勾结等问题有多严重，恐怕都很难撼动香港地产“四大天王”的大格局。