秦伟

　　10月12日，香港特区行政长官曾荫权发表了他的第7份、也是任内最后一份《施政报告》，聚焦房屋、安老及扶贫三大方面，其中，房屋政策是重中之重。皆因今年以来，香港住宅售价指数已经超过1997年的高位。

　　曾荫权宣布将重启“居者有其屋”计划(下称“居屋计划”)，为月收入1.6万至3万港元的家庭提供实用面积约400至500平方呎(约36-45平方米)的住宅，售价与合资格家庭的供楼能力挂钩。以月入2万至3万港元的家庭为例，一套“居屋”的价格约为150万至200万港元。

　　新居屋计划主要针对首次置业人士的家庭，预期首批居屋可于2014年或2015年预售。由2016年至2017年起的4年，目标是总共提供超过17000套居屋，即每年约2500至6500个单位，其中，首个年度将先提供2500个单位。随着土地供应的增加，随后每年平均提供5000套。以去年全港私人住宅落成量13410套为标准，这一供应量约占整体私人住宅的40%左右。

　　住宅售价指数超97年高位

　　居屋计划是香港政府的公共房屋计划之一，由香港房屋委员会兴建公营房屋并廉价售予低收入市民。该计划自1970年代开始推行，为收入不足以负担私人住宅的市民提供自置居所选择。

　　上世纪90年代后期，香港经济先后受到亚洲金融风暴和科网股泡沫爆破的打击，再加上持续通缩，令香港物业市场承受很大压力，整体楼价一度下调超过60%，居屋计划也因可能加剧楼价波动而成为攻击标的。迫于市场压力，2002年，港府重新检讨房屋政策，决定逐步退出房地产市场，并无限期搁置居屋计划。

　　不过，与2002年被动结束居屋计划相反，港府此次公布的新居屋计划，却是应市场要求而推出。

　　过去一两年，由于住宅物业供应量相对较少、流动资金充裕及利率长时期处于超低水平，香港房价不断攀升。香港差饷物业估价署的统计数据显示，今年2月以来，香港住宅售价指数已经超过1997年的高位172.3，6月最高达187.5，8月份略有回落，但仍高达182.2。从2010年开始，中小型住宅(100平米以下)的销售价格就节节上升，去年底售价的按年升幅已高达23%，而大型住宅(100平米以上)的售价在去年第一季度就已突破1997高位，去年底售价同比增长16%。

　　房价高升的同时，利率风险也越来越高。1997年时，香港市场的按揭利率一般都超过10%，而目前银行按揭利率仅约1%。虽然自去年11月，港府引入了“额外印花税”以抑制投机行为，但香港土地注册处的数据显示，今年上半年，香港楼市的月成交量仍然维持在万宗以上。今年1-6月，香港楼市成交量达7万多宗，仅比去年同期微跌8%左右。

　　住宅售价指数超97年高位

　　重推居屋计划是否会触发私人住宅市场价格的波动？

　　戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为，居屋仍需数年时间才能落成，因此重启居屋计划不会对私人住宅市场产生明显冲击。居屋和私人住宅买家的购买力不同，选择购买居屋的人一般是无法负担私人住宅的居民，并不会参与到私人住宅市场。

　　陶汝鸿指出，自今年6月香港金管局要求各大银行提高首付比例之后，香港楼市的交易状况已经由旺转静，“受到政府连串稳定楼市措施、实际按揭利率上升以及欧美经济危机的影响，第三季度楼市表现转逊。”

　　香港土地注册处的数据显示，自今年7月开始，香港楼市的月交易量首次跌破1万大关，结束了自2009年4月开始长达27个月的每月万宗以上的交易纪录。今年第三季度，香港住宅及其他物业成交量合计21866宗，较上一季度大跌38%。

　　楼价也随成交量下跌，第三季度，香港整体中小型住宅的价格环比下跌9.5%，豪宅的抗跌能力相对较强，环比跌幅为5%。

　　陶汝鸿预期，未来数月成交量会继续下跌，今年第4季度平均成交量将减少至每月不足6000宗，中小型住宅价格预期继续下跌5%-10%，回到今年初的水平，而豪宅价格相对稳定，预期跌幅在5%以内。

　　不过，陶汝鸿指出，市场不必担心楼市寒冬，因为目前经济增长、出口、失业率等基本面因素仍然强劲，房价下跌属正常调整。