舒时

　　在香港特区政府拍卖九龙塘地皮创出九龙区价格新高(每平方英尺约1.65万港元)后，香港市场昨天传出消息，称特区政府正研究将房地产剔出“资本投资者入境计划”(投资移民)范畴，令以内地人为主的投资移民人士，只可以通过投资股票及债券等金融产品移民香港，预料最快会在10月施政报告中公布。

　　对于上述消息，负责制定投资者移民计划的香港保安局有关官员昨天接受《第一财经日报》采访时未正面回应，只称政府正就资本投资者入境计划的各项安排作出全面检讨，期望在年底完成。“在检讨中，我们将考虑议员和社会各界的意见。我们会向相关的立法会事务委员会汇报检讨结果。”他说。

　　中原地产研究部联席董事黄良升则向记者表示，当天行政会议召集人、非官守议员梁振英曾公开表示，行政会议上并没有讨论过这项议题。“在香港的确有人在提这个方案，主要是一些政客和受传媒鼓动的人。”黄良升说，这是一个很奇怪的方案。难道可以不让移民者买房？他们在香港如何居住？

　　自2009年下半年以来，受美元汇率持续走低的影响，香港房地产市场不断升温，不少楼房价格飙升超过了1997年的峰值，令许多“刚需”人士颇为痛苦。尽管特区政府自去年底开始，连续针对豪宅市场和一手楼盘推出了多项针对性调控举措，包括于今年4月一口气推出“九招十二式”，提高地产销售透明度，另外金管局也在8月13日进一步收紧贷款成数，以防范房地产过热，但是效果平平。

　　从近两周交易来看，香港房地产市场降温不明显。据中原地产研究部的统计，截至8月底，楼宇买卖合约登记达到16934宗，创下31个月来的新高，而二手私人住宅交易达12113宗，创下1997年亚洲金融海啸之后的新高。

　　自去年以来，不少香港媒体将房价的上升归咎于内地新移民的物业投资计划。按香港保安局制定的移民投资政策，新移民必须投资不少于650万港元在房地产或是金融资产上，并在香港持有一定年限，才能获得香港居民身份。现实中的确有不少来自内地的新移民将这650万港元投入香港房地产，一来使自己居有其所，二来也可以达到特区政府规定的“投资”要求。

　　但也正是如此，有香港媒体自去年底开始，不断鼓吹是内地新移民推高了楼价。

　　“其实真正的根源在于联系汇率制，香港与美元挂钩的低利率政策吸引了大量外资，内地人不过是其中一部分罢了。”黄良升说。

　　香港目前的实际房地产按揭利率低于2%，部分银行甚至推出银行同业拆息贷款利率，使实际年化利率降至1%以下。黄良升认为，在这低利率环境下，不仅内地人，全球投资者都会涌来香港买房。他进一步透露说，其实早在两年前，就有大量外资基金特别是房地产投资基金进军香港，大量买楼。“他们的出手可比内地买家更豪放。”他说，“但很奇怪的是，为什么香港人不说是这些外资驱升了楼价，而要拿内地移民来做文章？”

　　黄良升表示，香港整个投资移民计划近4年来只有不到几千名人士成功移民，而且不完全是内地人。香港房地产市场每年一手楼盘交易高达1万套，二手楼交易更是高达10多万套，其中只有约5%是来自内地的买家。“这些内地买家大部分买的是豪宅，占一手豪宅约35%的比重。”黄良升认为，说内地人推高楼价根本没有理由。

　　从上述数据来看，黄良升认为特区政府如果真的要针对内地投资移民采取措施来给房地产降温，可能达不到目的。他表示，政府的确一直在考虑提升投资移民的上限，但与限制这些移民投资地产是两码事。