中短期内香港楼市持续上升的大方向难以逆转，虽然未来香港楼市升势有可能放缓，但香港房地产泡沫持续膨胀及其后可能爆破的风险不可忽视。

　　记者莫莉为了应对楼价持续飙升，香港特区政府8月13日再度出台了力促楼市降温的调控措施。这些措施除了导致上周末香港楼盘的成交量力挫之外，也使得香港地产股在本周承压。但17日香港特区政府继新政推出后的首次拍卖地皮价格却依然超出预期，显示地产商对香港楼市仍信心满满。有市场人士认为，香港特区政府的楼市新政或将带动香港楼市整体下行，但也有观点认为香港楼市新政仍不足以打压房地产市场的热度，未来仍需更多举措。中国银行(香港)有限公司发展规划部高级经济研究员张颖在接受记者连线时表示，中短期内香港楼市持续上升的大方向难以逆转，虽然未来香港楼市升势有可能放缓，但香港房地产泡沫持续膨胀及其后可能爆破的风险不可忽视。

　　最新数据显示，目前反映香港住宅楼价水平的“中原城市领先指数”已达83.5，离1997年约104的历史高位不远；而今年二季度香港市民供款与收入的比率亦升至41.5%的警戒水平。香港楼价的持续飙升引发香港特区政府的关注。13日，香港特区政府宣布了新一轮增加土地供应和抑制楼宇炒卖的新措施，包括禁止楼花单位以确认人方式转售，不允许透过提名下手买家方式取消交易，该类楼花单位的买家如果取消交易，须没收的订金将倍增至交易金额的10%。香港金融管理局也推出收紧银行按揭的新措施，包括价值1200万港元或以上物业和所有非自住物业将实施六成按揭上限；借款申请人的供款与收入比率上限由50%~60%统一为50%，同时银行须为申请人承受利率回升的能力进行压力测试，假设利率回升幅度不少于2个百分点，申请人的供款与收入比率仍不超越60%等。

　　“这些措施反映香港特区政府高度关注楼市狂飙对经济带来的负面影响，力图通过提高投资者的炒楼成本来限制其楼宇炒卖活动；金管局则通过加强信贷风险监管，以保持金融体系的稳健”，张颖认为，但香港楼价急升主要受三个因素推动：按揭利率极低、外来资金流入及新楼供应偏低。在该三个因素中，前两个属于外部因素，非香港所能控制。张颖表示，未来一两年，由于美国经济复苏力度较弱，在联系汇率制度下，香港被动跟随美国保持低息的环境仍可能持续较长一段时间；在外来资金流入中，内地居民来港买楼的比例已上升至20%；加上香港楼宇供应欠账太多———私人楼宇新落成量从2001年的3.11万个的高峰逐渐下降至2009年仅7200个，2010年预计回升至14260个，但市场认为每年新建2万个单位才可满足需求，因此，中短期内香港楼市持续上升的大方向难以逆转，这从最新推出拍卖的两小幅土地(合计提供约540个单位)仍以超高价成交可见一斑，虽然升势有可能放缓，未来香港房地产泡沫持续膨胀及其后可能爆破的风险仍不可忽视。

　　张颖说，还有一个值得关注的问题是，今年6月以香港银行同业拆息作为定价参考的新批按揭贷款所占比例已达83.9%，而由于7月底同业拆息仅为0.36%，处于历史上超低水平，且同业拆息的波动性远较最优惠利率为高。有研究指出，一旦同业拆息回升超过3%，可能会使许多借款人陷入还款困境，银行目前的有关压力测试未必能保障本身的信贷风险。

　　当前香港特区政府楼市新政是否会触发楼市逆转？“尽管特区政府推出的调控楼市新政策的效果可能较有限，但仍须小心衡量力度，如果下药太重，大量的市民资产贬值，同样会引起负面效应。”张颖称，对于1997年亚洲金融风暴后至2003年香港楼市大跌近70%的历史人们不应淡忘。数据显示，在2003年6月底香港银行体系的负资产住宅按揭贷款增加至约10.6万宗，涉及金额1650亿港元，这些贷款的无抵押部分约值360亿港元。而至2010年6月底，负资产住宅按揭贷款宗数为310宗，负资产住宅按揭贷款涉及的金额为5亿港元，处于历史最低水平。

　　事实上，为使楼市健康发展，今年以来香港特区政府已开始双轨供应土地，除了继续沿用勾地表，让发展商按需求申请土地拍卖，特区政府亦主动推出地皮公开拍卖，预计下年度勾地表的单位数目会较本年度的9000个为多，但与市场估计的2万个单位仍可能有差距。张颖认为，由于香港人多地少，即使大量增加土地供应也难以满足主要来自内地的全球富裕人士迅速增长的投资、居住等购楼需求，而一旦市场利率和资金流向发生重大变化，则可能再度出现亚洲金融风暴后至2003年楼市大跌、负资产总数和金额大升的惨况。

　　对于“高温”中的香港楼市，究竟还需要哪些措施来确保其健康发展？对此，张颖提出了三点建议。第一，尽管香港奉行自由市场经济，但必要时，特区政府仍需要通过有形之手，适当保障香港中下阶层对自住中小型楼宇的需求得以满足，如规定一定金额或面积以下的楼宇只可卖给香港永久居民，或对外地人购买此类楼宇征收额外税项，以减少热钱炒风对市民置业影响，保障基本民生。第二，进一步修订《资本投资者入境计划》，将有关资本投资者的最低投资额提高至1000万港元，投资范围应包括可产生直接就业机会的实业投资，而非仅是房地产和金融资产(股票、债券、基金、保险)等较易推升资产泡沫的投资产品。第三，由于800万港元以上的楼宇已非香港一般中产可以负担，建议六成按揭规定可进一步下调至800万港元。同时，香港金管局可根据市场利率、楼市发展情况适时进行更严格的压力测试，如以利率调升2.5%或3%为假设情景的压力测试，以提高银行业的风险防范能力。