21世纪经济报道 谭璐 香港报道

　　核心提示：瑞信发表的研究报告指出，新措施短期内会对楼市气氛起压抑作用，但是只要保持低利率水平，有关政策的影响被消化后，投资者及用家将再度活跃起来。

　　内地房地产调控处于胶着状态之际，香港则推出多记重拳打压楼市炒作。

　　8月13日，香港特区政府、金管局、香港按揭证券公司等机构同日推出多项政策，主要包括：多渠道增加土地与住宅供应量，禁止炒卖一手楼花等投机交易，降低住宅楼宇按揭上限(即提高首付比例)，以及提升按揭供款对收入比率，进一步提升申请按揭难度，并要求银行针对按揭进行压力测试。

　　“目前楼市正处于一个结合极低利率、大量流动资金和供应偏低的异常情况。”香港特区财政司司长曾俊华8月13日表示，“(香港)6月份的平均楼价相比2008年的高峰已经高出15%，这样的升幅实属少见，大型单位的价格也已超越了1997年的高峰。”

　　8月16日，受楼市调控新政的影响，香港一众地产股全线下跌。其中，信置(00083.HK)与新世界(00017.HK)分别重挫5.7%和4.9%，新鸿基地产(00016.HK)与恒地(00012.HK)分别下跌4.1%与3.1%。当日跌幅最大的美联(01200.HK)更下挫8.9%。

　　一网打尽

　　此次香港出手凌厉，联手机构包括财政司、金管局、香港按揭证券公司，以及香港运输及房屋局等，几乎把炒楼者和有实际需求的买家都一网打尽。

　　去年10月金管局已把2000万港元豪宅的按揭成数由70%降至60%，这次金管局再次规定，价值1200万港元或以上的物业也需要实施六成按揭上限。而楼价低于1200万港元的物业，则沿用七成按揭上限，但实际贷款额最高不超过720万港元。同时，银行将要求借款申请人就按揭物业会否作自住用途做出声明，非自住的物业不论价值多少，按揭成数一律降至六成，即首付至少四成。

　　将豪宅按揭的门槛降为1200万港元，金管局副总裁阮国恒解释说，这是因为炒楼风潮有蔓延至一般住宅市场的迹象。目前的大环境与1997年楼市泡沫爆破前的上升周期类似，当时美元利率长期处于低水平，银行之间取消利率协议，按揭利率竞争激烈。阮国恒表示，现在香港的实际按揭利率处于历史低位，以后的趋势只会上升，如果到时碰上楼市调整，就会为市场和银行带来风险。

　　此次新政中最猛的一招，是收紧置业者的供款与收入比率。按规定，目前按揭申请人的每月供款与收入比率为50%－60%。但新措施中，这一比率上限将统一为50%，即购房人每月的按揭月供，不得超过其家庭月收入的50%。

　　金管局同时规定，银行需要为按揭申请人承受利率回升的能力作压力测试，假设利率回升幅度不少于两个百分点，申请人在压力测试下的供款与收入比率不可超越60%。

　　以前香港按揭最高可达95%，但按揭证券公司规定，将暂停超过90%的按揭申请；而9成按揭以下的贷款额最高上限，将从1200万港元，直线下调至720万港元。

　　针对投机客，曾俊华表示，将禁止以“摸货”的形式转售物业(指炒楼者在签订买卖合约成为业主，却未拿到房契之前把物业转手卖出，即炒楼花)。此外，如果买家取消交易，被没收的订金将由现在的交易金额的5%增加至10%。

　　事实上，对于2000万港元以上的物业，今年2月份出台的2010-2011年度财政预算案中，已有相关的遏抑投机炒卖的税务措施，规定有关交易必须在签署买卖合约后30天内缴付印花税，税率从3.75%提高到4.25%。不过有研究香港地产的人士对本报记者表示，当时仅仅是提高印花税，而且幅度不大，对于香港豪宅买家的打击并不大。

　　多管齐下

　　香港市区重建局主席张震远此前接受本报记者专访时表示，“现在香港房屋的供应很少，10年前香港每年供应的新楼有4万－5万个单位，而去年只有约7000个单位。供求不平衡，楼价自然上升。”

　　张震远说，有些住宅从地段和建筑上来看，不属于传统意义上的豪宅，但是近年的出手价格却上升到豪宅价。

　　数据显示，在今年6月，香港楼价比去年底上升了8%，其中，中小型单位和大单位的升幅分别为8%和7%，而今年上半年的物业交易量也平均高达每月10900宗，比去年下半年增加4%。

　　曾俊华坦承，要稳定楼市，最重要的是解决供应问题。去年底以来，有八幅住宅用地勾地成功，当中五幅已拍卖，合共提供约5600个单位。同时，特区政府也主动推出两幅住宅用地，再提供1200个住宅单位。此外，香港的铁路沿线物业发展，以及旧区重建都是新楼供应的重要来源。

　　为了增加供应，香港政府将于8月17日拍卖两幅位于市区的地块。第一太平戴维斯估值及专业顾问(大中华区)董事总经理陈超国表示，本次推出的措施，未能改变住宅供求失衡情况，对上述两地块的拍卖影响不大，估计这两幅地块将为特区政府带来65亿港元的收入。

　　有香港地产业界人士表示，有关楼市新政增加了投资者的成本，减缓了资金回笼速度，将直接削弱投资者购买住宅的兴趣，也间接减低了一手楼盘的承接力，因此将有力打压楼市上升趋势。不过瑞信发表的研究报告指出，新措施短期内会对楼市气氛起压抑作用，但是只要利率保持低水平，有关政策的影响被消化后，投资者及用家将再次活跃起来。