上周全球爆发金融海啸，环球股市大跌之余，本港楼市亦同样面对市况惨淡，楼价续向下调的境况，尽管二手楼大幅劈价，发展商惜售一手楼，但整体楼市仍十分淡静，市场充斥悲观情绪，不少买家均认为楼价仍会下调，都不愿入市，倘若中美救市措施成效不彰，楼市将持续受外围不利因素所拖累，在市场观望气氛浓厚，楼市表现薄弱下，地产股积积弱难返。

　　美国第4大投资银行雷曼兄弟破产，引发全球金融动荡，对一直支撑楼市向上的豪宅市场，有很大打击，市场更预计整体楼市受今次金融海啸影响，今年全年楼价将下跌10%，最近利嘉阁地产发表一项民意调查，成功访问的823名市民，有72%受访者看淡未来半年楼价走向，约62%受访者表示暂缓入市，一扫今年初时的乐观情绪。

　　事实上，股□由最高32,000点，下跌至目前的19,000点，调整幅度近40%，但楼价只出现轻微调整，反映楼价仍有下调空间，摩根士丹利发表报告指，看淡本港未来12个月地产市道，对本地地产股由符合预期降至审慎，因此，将新鸿基地产(00016-HK)、恒隆地产(00101-HK)评级由与大市同步降至减持，信和置业(00083-HK)由增持评级降至与大市同步，3股目标价分别降为80、18.2以及10.8元。

　　高盛同样发表过类似言论，该行将地产股投资评级降低至审慎，高盛认为今年一手楼价，将由原来上升20%转而下跌5%；明年会再跌15%，今年二手楼价则降至无升跌，明年则下跌10%，并将新地评级调低至中性，剔出确信买入名单，又将恒基地产(00012-HK)评级降至沽售，加入确信沽售名单中；此外，里昂亦预料住宅楼价今年底前将下调5%，明年同样下跌5%，写字楼及商场租金将分别跌15%及5%，故此，在资产净值下跌风险下，势将困扰地产股股价表现。

　　的确，市场预计今年下半年，一手楼推出市场的数目将减少，今年下半年发展商入账项目不会很多，将影响盈利表现，另外，楼价由升转跌，更影响地产股估值，即使上半年业绩表现良好，股价仍然受压，如长江实业(00001-HK)，中期业绩录得营业额为124.4亿元，按年升132.2%；纯利120.2亿元，按年退倒35.1%，优於市场预期，但里昂及瑞银将集团目标价下调，主要原因是现时环球经济不景气，影响楼市气氛及置业。

　　另一大型篮筹股新地，全年业绩录得276亿元盈利，较去年增加30%，合乎市场预期，然而高盛仍分别调低了新地09及10年度的盈利预测达1.5% 及0.8%，而目标价则降至93.4 元，花旗更将目标价降至84.36元，另外，恒地全年纯利155 亿元，增长58%，核心纯利57.07 亿元，增加15%，基本盈利表现不俗，但仍遭摩根大通、瑞信、德银等，将其目标价下降。

　　此外，恒隆地产全年盈利大升逾1倍至132亿元，亦被多家证券行下调目标价，其中摩根士丹利更将其目标价大幅下降至24.6元，美林亦将目标价下调至27.5元，恒隆主席陈启宗更明言，未来一年至一年半内，恒隆集团有意增持恒隆的股权，由现时持有的52%增持至55%，以籍此反映恒隆的真正价值。

　　因此，地产股发展走势将会转弱，其中收租股可能表现较发展股佳，因为前者有稳定租金收入，唯亦要面对租金下调及空置率上升风险，只是相对发展股防守性较佳，虽然近日地产股股价出现反弹，若中美救市措施不继，后市仍然凶险。