美减息新楼降令楼价上扬 港商投地频伸手北闯

　　财华社香港新闻中心/记者郑耀宗。

　　2007年港股大旺，沉寂多时的本地楼市跟随上扬，下半年升幅明显加快，这主要受惠於银行在9-12月间4度减息，累计减幅达1厘所推动。在新楼供应减少下，二手楼宇成交更见活跃，但通胀压力却同时日升，负利率因素加快了市民入市意欲，展望08年楼价升幅将高於今年。

　　楼价升势持续，新楼落成量急降 今年楼价走势强劲，截至12月23日，中原城市领先指数(CCL)报66.39点，再创逾9年半(共502周)新高，仅次於98年5月10日录得的68.83点。而由9月首次减息起，楼价连升13周，累涨达15.2%。而对上一次连升13周或以上，已是96年11月至97年3月之事，当时楼价连升17周，累涨达31.3%。若现时本港整体楼价再升11.1%，便会升穿94年高位，即74.67点。

　　中原地产研究部联席董事黄良升预期，07全年将录得5,260亿元及14.6万宗成交，较06年大增66.9%及47.3%，同创1997年后10年新高。二手私人住宅全年将录得2,960亿元及91,110宗，按年分别增加84.4%及56.7%，亦同创下97年后新高。一手私人住宅预测将录得1,230亿元及18,900宗，按年增1.1倍及36.7%；金额超越98年的1,199.1亿元，创历史新高；宗数则创3年新高，仅次於06年的26,885宗。

　　不过，根据屋宇署数字显示，尽管11月全港新楼落成量增至3,065伙，较10月高出31%，惟首11个月累计新楼落成量仍然不足1万伙，按年急降36%，今年落成新楼中，有超过80%更已於楼花期间售出，新楼供求出现失衡。香港置业行政总裁胡日发相信，基於今明两年新楼落成量只会维持於1万伙水平，估计楼市供不应求的情况，最快到09年才见舒缓。

　　本财年卖8地涉逾260亿元，成绩理想 在“饿地”的情况下，加上政府在3月宣布优化勾地政策后，发展商年内积极勾出土地竞投，07全年合共举行8次土地拍卖，成功售出12幅地皮。若只计及07/08年度首9个月，政府售出的8幅地皮，涉及逾260亿元，若计入油站招标和补地价收入后，本财年土地收入达500亿元，较政府全年预算高出30%，成绩理想。

　　但在高地价政租下，截至11月底地政总署却已拒绝了34宗勾地申请，包括会德丰地产(0049-HK)自6月起，用半年时间试勾何文田佛光街地皮均未能得手。而年内最少有5幅勾地表地皮，遭环保或相关组织向城规会提出改变规划用途。

　　发展商及大行看好后市 发展商对后市普遍看升，新鸿基地产(0016-HK)主席兼行政总裁郭炳湘预期，香港明年一般住宅楼价可升10-15%，豪宅升逾15%。长和系主席李嘉诚预期，美国会继续减息，这将推动楼价上升。

　　新世界发展(0017-HK)主席郑裕彤预料，明年楼市平稳发展，楼价可按年有8-10%升幅。恒基地产(0012-HK)主席李兆基表示，由於本港单位落成量不多，而本港成交量随著经济及市况造好而日增，预料明年本港整体楼价升20%，豪宅料有30%升幅，但由於股、楼资金有别，加上股市单日交易金额已远超本港一手楼交易金额，故认为资金从股市流入楼市的份量其实亦很有限。

　　至於大行看法方面，花旗早前已发报告，指自从汇丰调低香港最优惠贷款利率后，已有助提高住宅市场支付能力，进一步刺激香港住宅市场向上，也为港楼的投机者带来可观回报。在地产股份中，首选长江实业(0001-HK)及恒基地产。

　　中银国际称考虑到负利率因素，以及强劲的经济增长，预计香港地产将再步入春天，抵押贷款业务也将从中受益。最看好新地，因香港地产占其07财年净资产值约76%，15%属高档项目如山顶倚峦等。

　　雷曼认为香港经济持续向好，工资增长、年尾派发花红、按揭息率调低、用家为主的物业交投增加、中港两地紧密融合而流入的大量资金，以及新楼供应量锐减等各项利好因素，均会带动楼市健康攀升，最看好信和置业(0083-HK)。

　　港商积极北上买地 除了港楼外，今年港商积极北上买地亦成一大特色。例如新地继06年5月港股大调整前，配股集资98亿元后，今年10月底再配股，净筹109亿元，所得金额主攻内地物业市场。新地在12月中，先斥资31亿元人民币，夺得成都地皮拟建大型商住综合项目。同时，亦伙拍内地发展商合景泰富(1813-HK)及富力地产(2777-HK)，联手发展广州珠江新城猎德商业项目，总投资额达100亿元人民币。

　　新地副主席兼董事总经理郭炳江表明，未来倾向以合作方式进军内地，以分散风险，冀於3年内加快扩展步伐，将内地投资额由现时占资产总值17%增加至30%。

　　此外，九仓(0004-HK)在11月底宣布，以每股供股价30元的方式，净筹91.1亿元，作长远地扩大内地物业投资业务。公司在内地土地储备超过7,000万平方尺，并以增至1亿平方尺为目标。随即在12月初伙招商局投得南京地皮，作价24亿元人民币；又於11月中与中海外(0688-HK)合作投得重庆地皮，代价为75亿元人民币。

　　中小型发展商嘉华国际(0173-HK)，在出售银河娱乐(0027-HK)13.7%股权后，亦产生了溢利15亿元，在公司可动用资金超过100亿元的背景下，所得资金将作增加中、港两地土地储备，期望在1-2年内把土储由现时约2,500万平方尺，增加至5,000万平方尺，项目回报率要求为30%。

　　总而论之，在减息持续、土地供应少、新楼落成量下降、通胀日增等多个因素推动下，明年楼价将续向上发展。