分拆建筑业务 中海外地产主业整合收官

　　深圳、香港报道　本报记者　徐广蓉　

　　为了让位中国建筑工程总公司(简称中建总)整体上市，中国海外发展有限公司(简称中海外，0688.HK)暂停A股的回归，并且完成旗下基建业务的分拆，作价4亿港元，转让给中国建筑国际集团有限公司(简称中国建筑，3311。HK)，至此，中海外业务整合基本结束。

　　12月10日，业务结构已经非常清晰的，主营业务以房地产为主的中海外晋级“香港恒生指数成份股”。这是继建设银行、中石化、中国银行、工商银行、中国人寿两家公司、交通银行、中国石油和中国神华之后，中海外作为第十只中资成分股，进入恒生指数成份股。

　　4亿港元完成转让基建业务

　　11月7日，中海外将旗下全资子公司中国海外基建控股公司的全部债权债务以4亿港币出售给中国建筑，剥离其基建业务，这是继两年前剥离其属下建筑业后的再一次清晰主业。经过两次剥离，中海外的主营业务便来自于合并持股90%，主要从事大陆

房地产投资开发的中海地产。

　　中海外的股东构成为：中海集团控股50.98%，J。P。　Morgan持股6.02%，HSBC Asset Management持股5.13%。

　　中海集团的大股东是中建总，最早以承建、基建业务为主营业务，中海外是其在香港上市的融资平台。由于承建基建业务毛利率太低，徘徊在6%左右，净利润仅有1%左右。1984年左右，中建总果断转型，进入房地产业务。

　　多年以来中海集团一直在厘清其三条业务主线：房地产、建筑、基建投资，2005年7月中国建筑成功上市。

　　基建业务在中海外中所占份额并不大，每年大约有2亿港元的稳定营业额贡献给上市公司，并且一直呈现下降趋势。“2005年，我们就打算将基建业务也分拆上市，但是由于财务和经营上的原因没有实现，但我们一直都在努力。”中海集团副总裁、中海地产总经理郝建民曾经作出这样的解释。

　　中海集团最终没有选择分拆上市，而是选择并入中国建筑。中国建筑在香港主要从事楼宇建筑及民用土木工程，中海集团有限公司目前持有中国建筑62.89%的股权。研究员分析，此举是为了为中建总在A股IPO铺路。

　　经此两次剥离，中海集团的业务平台已明晰：中海外成为中海集团房地产业务发展平台。

　　中海集团方面表示，中海外未来业务策略是专注于房地产发展，而当前基建业务变现是一个机会，并可以出售基建业务来投资其他房地产项目，中海外主营业务专一化将有利于其更大力度的扩张。

　　此说法很快得到验证，在中海发展剥离基建业务后的两天，11月9日，中海发展再次与中国建筑签订合作协议，双方成立合资公司，以运营中海发展在重庆、珠海的房地产项目，其中中海发展持股90%，中国建筑持股10%。

　　目前中海外在香港、澳门和中国内地19个城市拥有土地储备面积2050万平方米，计划未来四至五年总投资额超过1000亿港元。

　　和万科走出多元化一样，中海集团最终也走向了专业化。

　　“在香港，每15人中就有1个人住在中海建设的房子里，”　中海外战略发展部总经理林叶博士表示，“我们和万科是不相上下的，我们的盈利能力不低于他。”　

　　林叶的判断基于高盛给出的中海外的盈利预测：2007年盈利为45-50亿港元，2008年为60-70亿元；2009年达到或者超过100亿元的盈利预测。而研究机构给出的万科的盈利预测与此大体相当。

　　每股盈利大增

　　可以说在香港上市，项目在大陆，使中海集团拥有了两个市场的融资能力。

　　1992年，作为第一家以香港本地业务直接上市的中资企业，中海外在香港联合交易所挂牌上市即获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。而正是香港资本市场的打磨，使中海外形成了稳健的经营策略。

　　在万科2006年年报以及2007年中报中，资产负债的比率都已经超过了万科总经理郁亮反复强调的65%以上，甚至在71%左右的时候，这是在市场高温的时候，企业都降低了风险价格的普遍表现。

　　根据中国

人民银行以及国家统计局的资料显示，从2003年以来，行业的平均资产负债率已经抛开了60%的安全警戒，站到了70%以上，甚至80%。高额负债中，55%以上是银行贷款。

　　中海集团并没站在潮头，而是保持了稳健的财务结构。2004-2006年的资产负债率分别为：44%、43%和58%，远远低于行业平均水平。

　　稳健的财务控制并非有意抑制发展，或者放弃当前国内房地产发展的重大机遇。近几年，中海地产的销售业绩持续平稳增长，　2004-2006年的净利润领先于国内所有的房地产企业，分别为10.7亿港元、15.3亿港元和23.7亿港元，2001年至2006年，中海集团实现净利润复合增长达到41.5%。今年上半年，中海地产的净利润持续高速增长，截止到2007年6月30日，中海净利润达到13.7亿港元，比去年同期增长60.2%。2004—2007年，每股盈利在这四年中翻了3倍。

　　均衡的土地储备

　　财务的稳健，增加中海外抵抗金融风险的能力，而土地储备的均衡，也增加了其对房地产市场系统风险的抵抗能力。

　　截至2007年9月，中海地产拥有土地储备2050万平方米，可用于未来4-5年的开发。中海认为，“一些城市会出现不同程度的波动和调整，个别城市会局部过热，分散利润分布，可以有效地控制和平衡市场周期性风险。”

　　2007年，中海地产进一步完成全国性战略布局。中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内地地产公司从06年的14家增至19家，成为新进城市最多的一年。截至7月底，中海2007年在香港和内地共新购土地14幅，分布于苏州、成都、青岛、珠海、宁波、长春、大连等主流城市，新增可建楼面面积约385万平方米；8月以来，又在沈阳、重庆、天津成功获地，进一步完善了以港澳地区、

长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点，以内地的中心城市为点状支持的全国性战略布局。

　　中海地产表示，未来2-3年内将继续集中精力和资源加强内地房地产业务拓展。截至10月底，中海地产2007年全国利润来源区域分布为珠三角34.4%；长三角23.5%；环渤海3.6%；东北11.6%；西部26.8%。

　　一个明显的趋势是，中海地产在东北和环渤海湾区域的业绩贡献比例将会不断加强，“目前销售面积和销售金额比例分布较低的东北和环渤海区域为公司目前新兴布局区域。2007年新进驻的五大城市中，包括青岛、大连、沈阳、天津在内的四座城市均隶属于该区域”。