SOHO征战归来对话潘石屹

　　□ 本报记者　闫 妮

　　10月10日晚，在历经了9天的环球路演和香港联交所主板成功上市后，SOHO中国潘石屹和张欣在万达索菲特大酒店举办庆功酒宴，当晚，海淀区区长和华远总裁任志强都参加庆祝晚宴。席间，潘石屹兴奋的说：“我代表甘肃天水生产队文化，张欣代表华尔街文化，从华尔街出来的她一直有上市的愿望，上市之路虽然艰辛，但总算如愿。”

　　晚宴过程中，用幻灯片的形式将路演的队伍和基本情形做了形象的介绍，潘石屹和张欣及瑞银和高盛一行人辗转国内外几大城市，疲惫之余收获认同。

　　潘石屹说，SOHO中国IPO的巨大成功，改变了香港投资者以往只注重上市

房地产一定要大规模土地储备量的固定思维。上市后，依旧把目光聚焦在我国国内业务的发展，按照我们过去的商业模式，在最好的地段，盖最好的房子，上市成功让我们有了充裕的资金，为我们提供了更广阔的平台，可以让SOHO中国飞得更高。

　　潘石屹同时表示，目前SOHO最缺的是地，希望得到地主的帮助。

　　据SOHO中国在10月18日公开声称，此次发行公开股份包括超额配发股份(绿鞋)共17.82亿股，融资额达19亿美元，是中国第二大房地产IPO，亚洲第一大商业地产IPO，世界第三大商业地产IPO。国际配售部分也获得非常大量的超额认购，香港公开发售获得169倍认购，冻结资金2186亿港元，57万香港公众参与认购。港币需求为2186亿港元。国际配售超额认购190倍，美金需求达1064亿美金。

　　这天，SOHO中国召开了一个小型的媒体见面会，公开解释了独特的商业模式。在北京CBD，2006年年底，SOHO中国销售额占39%，面积占19%。在销售商，他们坚持商业地产散户销售=高利润率(57%的毛利润率)，这样就有高资产周转率和强大的现金流。这种独特的商业模式即商业地产散售，面向个人投资产业，主要是那些大量的国内资金寻求机会的中小企业，这种销售模式在北京取得了很大的成功，有50%的中小企业回头客。

　　碧桂园最新公告称，截至8月15日止，集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米，公司掌舵人杨国强上市后曾透露，年底土储将再增5成，至8,000万平方米。

　　“得土地，得天下”，众多房地产争先上市也是因为在高价拿地的时候能抢得一份优势。

　　“我看到很多优秀的房地产公司最后都是被庞大的土地储备拖垮的，对于一个房地产公司而言，拥有一堆土地储备与实现巨大利润之间还有一段很长的道路要走。”潘石屹近期说。

　　“在满洲里和在CBD的地应该是不一样的，近几年，我们公开招标的地不是太多，一些地，一些人不愿意做商业地产，我们接过去，一些已开发但没有资金的地我们也接过来做。”SOHO推广部经理王春蕾在10月18日说。

　　据潘石屹说，近期，已接待了很多批前来洽谈合作的“地主”。这些地块有的位于王府井，有的位于西单，未来SOHO中国在核心区集中发展的战略将得到坚持和发扬。

　　同时，王春蕾还表示，目前SOHO中国在地理上还是在北京，但是也不排除去其他的地方，主要是做商业地产散售，因为从目前国家的政策看，个人住宅利润空间已经不是很大。

　　SOHO似乎从一开始就有点特别，在现金流量上也是如此。10月18日，SOHO相关资料显示，公司每年手头现金都会有10亿人民币，这是其他房地产企业所没有的，负债率非常低。2004-2007年，复合增长率66%，当质疑为什么2006年净利润下降时，推广部经理王春蕾解释到因为香港会计制度对房地产公司的销售收入是以完工计收入，完全是因为会计的变更引起的，和我们本身的销售等没有什么关系。

　　“到H股上市后，是否考虑在近期回A股？”本报记者问及潘石屹。潘石屹扶了扶眼镜，只是说目前香港和内地都对SOHO中国十分看好。