地产市道向好 重新审视Reits价值

　　财华社香港新闻中心/记者张国栋报道。

　　近日本港通胀压力增加，加上美国减息，负利率或会出现，在地产市道向好之下，市场已开始炒作地产股，股价升势凌厉，唯房地产信托基金(Reits)斯人独憔悴，现时7只上市Reits中，除了领汇(0823-HK)之外，大部分上市的Reits股价都表现不佳，在目前股市风高浪急下，应是较好时机重新审视投资Reits的投资价值。

　　上月18日美国联邦储备局的减息行动，进一步刺激香港资产市场，为应付通胀，买楼收租是其中一个最佳办法，但未必每人均有能力负担。购买Reits除可定期收息外，亦可享受资产价格上升带来的好处，其效果跟买楼收租大致相同，而且可以自由选择购买写字楼、商场或酒店等的Reits，那是非一般大众所能承担的投资金额。

　　目前，

香港经济向好，无论是

写字楼、商场或酒店的租金及价值都出现升幅，近月开始有证券行推介Reits，其中瑞银看好领汇，建议买入，目标价22.3元，摩根大通亦预期领汇可能最快於2008年中获准出售资产，可为股价提供强劲支持；另外，高盛较早前亦出报告指，泓富产业(0808-HK)今年上半年每单位可分配利润为6.39仙，按年升10.7%，较预期高出1.6%，原因是期内租金按年增加约19%，加上投资物业重估价值增加，故把目标价提高1.6%至1.85元，给予中性评级。

　　此外，中环甲级写字楼需求持续增长，空置率下跌至2.9%历史新低，租金在第3季续升9%至每方尺100元水平，预期第4季进一步上升5%至10%。冠君房托(2778-HK)的资产质素不错，以目前花旗广场部分尺租已上升至逾80元，在中环甲级写字楼供应不足下，估计租金仍有上升空间，冠君目前回报达8厘，算是不俗。

　　全港唯一酒店Reit的富豪产业(1881-HK)，亦具吸引力，除了承诺派息5.8厘外，预料集团未来注入内地酒店项目，增长前景佳，至於阳光房托(0435-HK)亦有可能获得恒基地产(0012-HK)注入其他收租物业，且大股东在首3年放弃全部派息，虽然，未来不一定能取回目前保证的派息率，但香港未来房地产市场发展，其收益表现应不会太差。

　　至於属内房股Reit的越秀房托(0405-HK)，息率约6.4 厘，具中国概念，升值潜力高，亦具备母公司注资的可能，加上

人民币升值，具一定投资价值。另一只睿富房地产基金(0625-HK)虽同是内房股Reit，但由於近日出现帐目问题，其唯一物业北京佳程的租金收入，较预期少2.79亿元，虽物业卖方已支付2.79亿元补足差额，但仍须留意整幢物业重新估值及帐目问题。

　　虽然，Reits在香港发展并不算成功，对於未来发展可以朝向收购资产，壮大自身作为支持股价及派息，例如泓富洽购上环嘉华银行中心，或是母公司注资，都是可以憧憬的。

　　目前，香港上市的Reits大部分表现不佳，然而，并未打击公司分拆Reits上市的兴趣。例如太古(0019-HK)有意以Reits形式分拆又一城上市，集资500亿元；远东发展(0035-HK)已有计划分拆旗8家酒店成立Reits上市；北京北辰实业(0588-HK)待中国证监批准，会在明年将旗下资产价值约110亿元投资物业，以Reits形式分拆来港上市。