擅长忽悠的潘石屹500页招股书埋下变现伏笔

　　理财周报记者 李清宇/文

　　10月8日，结束长假的北京晴朗、忙碌。很多人像平常一样早起，像平常一样在上班路上经过东三环一组醒目的白色建筑——建外SOHO。

　　与此同时，香港，联交所。大屏幕上闪现“恭贺SOHO中国有限公司上市”的字样，建外SOHO的老板潘石屹和老板娘张欣，双手紧紧握在一起。至此，潘张夫妇结婚13年，创建SOHO中国12年。

　　当天，SOHO CHINA最高至每股10.48元，共募集19亿美元。以SOHO中国首日收市价9.55港元计算，两人所持股份市值达317.45亿港元。

　　迷宫般的公司结构

　　潘石屹“给太太打工”

　　SOHO中国的招股说明书多达五百余页，为IPO进行重组后形成的如迷宫般复杂的公司结构(见附表)，是国内公司中罕见。

　　潘张夫妇各自全资持有的一家公司，平均拥有SOHO中国上市前47.388%的股份，但潘石屹已将自己Boyce公司的所有股份送给张欣，仅在SOHO中国的部分项目中以个人名义持有股份。

　　

理财周报记者根据潘石屹个人持股的比例推算出，其拥有SOHO中国的股份约为5%左右，而张欣的持股量则达到60%以上。也就是说，价值数百亿的账面财富绝大部分属于总裁张欣，而潘石屹只是“给太太打工”的董事长。

　　从公司结构看，SOHO中国属于一家在英属维京群岛注册的公司Capevale(张欣全资拥有)。SOHO中国全资拥有7家在维京群岛注册的公司(BVI-1至BVI-7)，而中鸿天、红石建外、北京SOHO物业、海南红石、新石房地产经纪、建华置地6家公司的绝大部分股份掌握在7家维京公司手中。

　　“为什么这样设置公司结构？为什么你太太的资产比你多？”

　　10月10日，潘石屹在北京亮相。面对记者的提问，潘石屹没有避而不谈，而是玩起了“太极推手”：“其实这个离岸结构是我们家‘一国两制’造成的。我老婆是香港人，我们一家住着一大屋子人，除了我一个是拿内地身份之外，其他人都是香港人。尤其是到香港出入境的时候，只要拿着香港身份证，什么东西都不要签也不要排队，我拿着大陆的港澳通行证就得排队，所以她每一次都等我半个小时。所以我们家的离岸制是一国两制造成的。”

　　分析人士并不认可潘石屹的解释。“很少有像SOHO中国这么复杂而成熟的离岸结构，股份在很多家公司之间转来转去。”某香港分析师看完这份五百多页的招股说明书后告诉理财周报记者，“这样做应该是为将来变现作准备”。

　　外表真诚的商人潘石屹

　　用故事打动投资者

　　“他的外表真诚，但其实他是一个商人。”有一位业内人士曾经如此评价潘石屹。

　　潘石屹开公开场合又一次吐出“肺腑之言”：“股价高低我现在就不关注它了，我们的股民有五十多万，一看就想股民又赚了又亏了。从心里来说，这对我是一个特别大的转变，确实承担着特别大的责任……”

　　“潘石屹的话很真诚，有一半真诚的真话，有一半真诚的假话。”在场的一位财经媒体人士说。

　　在相对神秘的地产界，潘石屹是一个讲故事的天才。“就像你面前有一个西瓜，如果不切开，每个人都分享不到它的甜。如果切开了，一块儿8块3，那买的人就很多。”

　　他的故事开口就来。而把SOHO中国以合理的价格推向资本市场，潘石屹会讲故事发挥了很大的作用。

　　2005年末，潘石屹在新浪开了博客，借助媒体“红人”的优势以及网络博客发言的便利，潘石屹高调解释土地“招拍挂”的种种问题，猛烈抨击“地王”现象，批判市盈率过高的地产上市公司，为其SOHO中国的故事先打了伏笔。

　　事实证明这是有效果的。“此次全球路演让我最亲切的是旧金山，那里好多基金经理都是华人，而且讲中国话。而且好几个基金经理出国前就住在现代城里，他们还常常看我的博客，所以下单就容易得多。”潘石屹笑道。

　　在扭转香港投资者把土地储备数量作为衡量内地房企价值的最重要指标的观念问题上，潘石屹可谓煞费苦心。因为此观念不变，SOHO中国上市必然受阻。

　　“香港的机构投资者问我，‘你有多少土地储备’？他们把在香港上市的国内地产企业的土地储备背得一清二楚。我说，只有100万。”

　　“我每天见是十拨人都给他们讲这个问题，香港是一个小地方，每个地方和每个地方的差异不大，他们认为有土地储备就能赚到钱。”

　　潘石屹却并不认可这种观点，他说：“我从现实情况来看，中国大部分破产的，亏了钱的都是土地储备多的，这是中国不变的历史，海南是这样，深圳是这样，在过去十几二十年的时间，亏了钱都是耗了大量的地。为什么？房地产有一个很大的秘诀，谁掌握这个秘诀就能赚到钱，这个秘诀就是地段，第二个是地段，第三个还是地段。主要是你圈的土地在什么位置，在北京三里屯、CBD跟内蒙古圈的地是不一样的，对省会城市也不一样。我就给他们举例子，就说中环的地价跟我们甘肃天水的地价肯定是不一样的，他们就说，噢，是不一样的。”

　　潘石屹的逻辑很严密。显然他在向投资者们传达这样的声音：虽然我们的土地储备不多，但都位于最好的地段，以质取胜；虽然我们的项目不多，但开发的是利润率最高的产品，盈利有保证；虽然我们的公司规模有限，但有很高的知名度。

　　据参加SOHO中国香港上市推介会的人士称，潘石屹努力向投资者们宣扬“抢占制高点”策略：把SOHO中国比喻为跟鸡蛋相似，但因为基因不同孵化出来的截然不同的物种“鹰”——能飞到高空的鹰，而不是在土里刨食的鸡。

　　就这样，从9月17日开始，潘石屹夫妇俩带着自己的故事从香港开始，到新加坡、纽约、旧金山、伦敦等城市进行全球IPO路演，其面向散户公开发售的

股票获得了169倍的超额认购，而所有见过的基金经理只有3位没有下单。