SOHO中国跟商业地产巨人差多远

　　许慧颖

　　在内地的地产界，尚找不到一家上市公司与SOHO中国的经营模式完全相同，故不能以传统商业地产模式看待SOHO中国。

　　在目前SOHO中国的开发模式中，所有开发项目完全以出售为主。据知情人士透露，从北京三里屯项目开始，SOHO中国将转变套路，总规划建筑面积为465680平方米的三里屯SOHO项目中，SOHO中国自持物业面积将大幅增加，最高持有面积可达50%。而在北京前门大街改造项目中，SOHO中国更将以自持物业为主。北京前门大街改造项目规划建筑面积36万平方米，预计年底基本封顶，明年5月营业。

　　如果SOHO中国转型成功，那么其商业模式就与新鸿基地产部分类似。

　　新鸿基地产主要做

商业地产开发，同时也做一部分住宅。2004年度，新鸿基地产仅租金总收入就接近50亿港元。纵观新鸿基地产的经济收益，可以发现，模式无外乎开发与销售大型住宅、创造人流、保留商场作长远收益。而SOHO中国在2年前就已退出纯粹住宅的开发。

　　新鸿基的土地储备众多，选址并不拘泥于城市中心区。一般多选工业用地，然后补足商业地价款，

开发商业地产。这样就使得拿地费用大大降低。

　　而SOHO中国的土地储备全部位于城市中心区，拿地费用不菲，土地价值也高。到去年底，SOHO中国在北京CBD已经或正在开发项目的建筑面积达到155万多平方米，占北京CBD总规划建筑面积的19%。

　　按分析师的说法，以每年30万~40万平方米的开发规模，SOHO中国现有土地储备可供4~6年开发。SOHO中国上市募得的资金可以使公司购买更多土地用于开发。

　　基本数据

　　上市公司：SOHO中国有限公司

　　上市代码：0410

　　上市地：香港联交所

　　上市时间：10月8日

　　发行价：6.3至8.3港元/股

　　发行量：15.49亿股

　　市盈率：18.9倍~24.9倍(预计)

　　募集资金：97.6亿~128.6亿港元

　　保荐人：高盛、汇丰、瑞银

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