复地押宝年内回归A股

　　上海、香港报道 本报记者 田新杰 于晓娜

　　"复地(2337.HK)在香港资本市场的表现为什么不如世茂房地产?"

　　4月12日，在"上海市浙江商会房地产分会一周年庆典"上，上海市浙商会会长、复星集团董事长郭广昌面对众多业内人士，毫不掩饰对旗下地产"旗舰"复地的期望。

　　然而，对复地目前在香港资本市场的处境，有分析师认为，严格来说，复地在香港股市表现，基本属于二线公司。"因此，要在资本市场上更上一层楼，回归A股是不错的选择。"

　　母公司助力

　　4月10日晚，复地总裁范伟飞抵香港。复地有关人士表示，范伟此次香港之行除了出席2006年度业绩报告的相关活动外，还将用大约一周的时间与各界投资者沟通。分析人士指出，与世茂

房地产股价"狂飙"相比，复地在香港资本市场的受追捧程度略低。"事实上，希望复地向世茂房地产看齐，作为其母公司，复星方面已经开始行动。"

　　范伟向记者透露，去年母公司复星集团向复地补偿土地增值税金额约为1.18亿元，这笔补偿已计入资本储备。而去年以前，复地并未就土地增值税作出额外拨备，从2004年开始集团的土地增值税按持有物业销售及预售收入的1%-3%计提。

　　"根据承诺，母公司将继续就公司上市之前的土地进行土地增值税支出补偿。"范伟表示，补偿并不包括公司上市后新购入的土地。

　　复地4月11日公布的2006年度业绩报告显示，公司去年土地增值税拨备额高达2.6亿元，其中3000万元已经缴付，而2.3亿元则是对2006年以前的土地进行拨备。公司土地增值税从2005年度约3000多万元大幅上升至约2.5亿元;除去迟延缴纳的部分，所得税开支增幅也超过100%，从2005年度的约2.2亿元升至约4.6亿元。

　　复地方面表示，除了位于上海浦东新区的三家附属公司及位于海南经济特区的两家附属公司仍按15%的优惠税率计征所得税外，集团其他附属公司、联营公司及两间共同控制实体均须按33%的税率计征所得税。

　　加速资金周转

　　事实上，除了税收给公司业绩带来较为明显的影响外，复地也面临着其他地产公司类似的情况:融资成本明显增加。

　　年报显示，在银行贷款利息方面，目前复地须五年内偿还的约为2亿元，除去资本化利息后，约为900万元，比2005年度不到25万元上升明显。包括其他融资成本在内，复地2006年的融资成本合计998万多元，而2005年仅为48万多元。

　　于是，尽可能地提高自有资金利用效率，已成为复地的关键任务。而这方面，复地已从近几年率先跟外资牵手的合作中尝到了甜头。

　　除了此前与ING等基金的合作外，复地去年又与加拿大投资基金CDP的房地产投资集团Cadim合作，开发位于无锡市惠山区的复地公园城项目，项目总投资额预计超过10亿元;与世邦魏理士投资公司签约合作开发天津环贸商务中心项目。

　　复地方面表示，2007年将继续深入与外资合作，2006年有位于上海、无锡和天津的四个项目处于合作中。"通过与外资合作，提升了公司的品牌形象，开拓了新的融资渠道，而且使集团在国际项目管理、开发模式和公司管治方面有所收获。更加速了集团自有资金的周转。"

　　此前，据复地华北总部相关人士透露，复地集团在2007年战略安排中将华北总部定位于高端市场。复地北京公司已有多个高端项目储备，目前正在发售的位于北京广渠路的"首府"，均价26000元/平方米。

　　"押宝"A股上市

　　截至2006年底，复地共拥有总建筑面积559万平方米的土地储备，位于上海、南京、无锡、武汉、重庆、北京、天津、海口和杭州。

　　"以目前复地

股票在香港市场表现及资金链紧张程度，它这两年进军全国的过程，战线似乎有些过长。"曾有业内人士发出这样的质疑。

　　据该公司业绩报告，截至去年12月31日，复地集团手头共有现金及现金等价物约11.65亿元，净负债比率比2005年同期的41.9%略有下降，至41.4%。据了解，该比例已在一定程度上限制了公司的发展，尤其是在增加土地储备方面，复地已感吃力。正因为如此，公司管理层不得不寄望于A股发行。

　　4月11日，范伟在香港对记者透露，公司今年将争取完成A股发行，预计A股发行量为1.264亿股，占已发行股本20%。

　　"A股发行还要等到4月27日的股东特别大会批准通过。"范伟称，公司的A股发行计划得到各方支持，因此障碍不大，相信可以顺利推进，争取年内完成A股上市。

　　年报显示，上海复地目前的土地储备中，复地应占楼面面积约为374.8万平方米，去年新增土地储备可建总建筑面积约85万平方米。范伟表示，公司预计今年将增加土地储备楼面面积150万-200万平方米，巩固在上海、南京、无锡、武汉、重庆、北京、天津、海口及杭州等九个城市地产行业的地位。

　　然而，该计划实现的前提是A股的顺利发行。"如果A股未能顺利发行，那么公司今年的新增土地储备可能只有100万平方米左右。"范伟表示。

　　他并未透露A股发行的详细时间表，只表示，股东特别大会批准之后，会向

证监会提出上市申请。