运作矛盾重重 香港REITs命运多蹇

　　吴晓波

　　曾经在2005年底掀起香港股市热潮的REITs在经历了2006年的黯淡之后，2007年开始步入尴尬境地。

　　1月31日，香港媒体报道：已掌控了领汇逾18%的权益入主香港领汇房托(0823.HK)的英国对冲基金TCI，准备要求领汇管理层于来年的预算中，将租金收入增幅由现时的8%增至逾15%，否则不排除将领汇的商场拆散出售套现。

　　而在1月30日，领汇公布，其董事会主席郑明训因个人原因决定辞去董事会主席及独立非执行董事职务，将在4月1日生效，空缺将由香港置地行政总裁苏兆明(Nicholas Sallnow-Smith)接替。此前香港媒体报道郑与对冲基金TCI经营理念不合，可能基金将施压使其辞职。但是领汇方面对此消息并无在任何采访中作出回应。不过，今年1月6日在出席公开场合时，郑明训曾对香港媒体表示：“根据政府当年邀请我出任主席时提及的Vision(使命感)，是把这些商场拿出来，以商界的模式运作五六年，达到一个多赢方案；但现时对冲基金进来了，便有不同的看法。”他承认，现时与对冲基金间存在矛盾， 需要好好处理。

　　香港媒体报道，在目前领汇拥有的180个商场及停车场组合中，平均呎租约23元，而全港商场平均呎租为70多元。TCI要求领汇在180个商场及停车场组合中，尽快提升30至40个商场的租金，但领汇管理层表示不能满足其要求，最后TCI将目标调整至20多个商场，要求其租金提升至40多元左右。而领汇受压，主要由于自2005年11月上市以来，领汇的

　　除了香港首个REITs基金因被外资基金控股50%以上，而出现受制于人的尴尬局面外，其他REITs产品也未如理想。恒基地产(0012.HK)旗下的阳光REITs(0435.HK)，曾经被看做是重启去年下半年香港REITs上市活动的“领头羊”，但在上市后两个交易日价格就下滑了11.5%，跌破发行价。而且在近两个月的时间内只上升了3%，导致紧追其后的富豪酒店(0078.HK)旗下富豪REITs(1881.HK)在招股前一天临时决定延至今年1月上市，而且截至1月底仍未有正式消息公布。而华人置业(0127.HK)则更在近期宣布房地产投资信托基金(REITs)上市的地点或由香港改为新加坡,但发行规模及资产则大致上不变,花旗将任安排行。

　　世邦魏理仕的分析师认为，去年的香港股市，特别是首次公开招股(IPO)市场及内地过来的上市公司，更能引起投资者的兴趣，REITs的市场表现也因此受到影响。不过，他又指出，市况不佳能够促使房地产商重新评估自己的REITs上市计划及其产品和定价策略，以重燃投资者的兴趣。

　　但虽然如阳光、富豪等REITs在招股时纷纷采取下调集资规模以“托高"回报率、承诺不断注入物业资产、发行方放弃一部分年息等措施来增强市场吸引力，无奈投资者并不买账。眼见难与股市抗衡，曾经在去年12月宣布将分拆名下约总值超过100亿港元的六项物业信托上市，集资4亿美元的会德丰(0020.HK)及九仓(0004.HK)，因视阳光房地产基金及富豪产业信托的反应不理想，在近期该项计划已按兵不动。而新鸿基地产(0016.HK)、新世界发展(0017.HK)等一些原本想赶“REITs潮”的房地产商目前也陆续宣布暂时搁置计划。