楼市成交减发展商劈价促销 港商纷配股转攻内地

　　财华社香港新闻中心/记者郑耀宗报道。

　　香港经济发展在2006年持续复苏，股票市场走势更是气势如虹，第四季成交额动辄超过500亿元；奈何作为本港经济重要支柱的地产行业，却在年头开始已饱受美国加息潮打击，本地发展商又主攻利润较高的豪宅物业，上车盘则以低价开售抢占二手市场，至於中小型住宅盘更是少有开卖，导致一交成交反较去年下跌逾10%，部分楼盘更曾涌现“挞订潮”，楼市走势令不少唱好06楼市的人士“一地眼镜碎”。

　　在土地供应减少的情况下，政府虽在3月时加强勾地表内容，将地皮供应增加到45幅，惟在高地价的现实环境下，发展商勾地意欲始终有限；本港多家大型蓝筹地产商，包括新地(0016-HK)、恒地(0012-HK)及恒隆地产(资讯 行情 论坛)(0101-HK)，更在年内纷纷伸大手板配股集资，抽水转移到内地房地产市场发展，令港楼前景更添不明朗。

　　勾地表增供应惟发展商意欲有限，本财年卖5地进帐近71亿元。

　　可幸的是，在今年6月当一幅大屿山小型地皮获勾出后，迅即打破长达8个月的勾地真空期，接著4幅分布於九龙塘、马鞍山、荃湾及山顶的地皮亦相继获勾出，立时为地产市场注入生气，并为本财政年度的库房带来70.64亿元卖地收益，但仍远低於04年及05年水平；今年最受注目的土地成交当属12月19日拍卖的山顶加列山道地皮，成交价为18亿元，较底价7.68亿元高出1.34倍，尺价亦高达4.2万元，创尺价新高，由新地投得；而美国息口自於末季停止上调后，本港银行更突然在11月齐齐减息，让不少供楼人士松一口气，明年更可能出现减息情况；因此，业界均抱著“希望在明天”的心态，唱好2007年楼市可升5%至20%，成交有望显著上扬。

　　蓝筹地产股纷配股筹近200亿元，港商趁宏调北上大增土储。

　　今年有3大蓝筹地产商，配股集资接近200亿元，集资所得亦表明是为投放於内地房地产市场，多少反映出大地产商转战内地市场的态度；人称“四叔”的恒地主席李兆基，在谈论香港房地产市场时不违言，指政府供应土地太少，地产商比做建筑的还不如，过去作为香港各业火车头的地产业已名存实亡。

　　据资料显示，新地於今年5月作出10年以来首次配股行动，集资约90亿元，恒地及恒隆地产(资讯 行情 论坛)在11月亦分别宣布配股集资，金额亦达50多亿元及60亿多元，合计接近200亿元，集资额主要用於国内的房地产投资发展；即使连即将分拆酒店资产以REITs形式上市的富豪酒店(资讯 行情 论坛)(0078-HK)，分拆将带来最多56亿元现金，亦计划利用集资所得，发展其北京大型项目及未来数年的财务需要。

　　虽然，香港各大地产商纷纷北上发展，但内地房地产市场仍受宏观调控影响，内地6部委在今年中便曾联手推出限制外资炒楼措施，主因是发现自年初以来，外资投资房地产的增长速度过快，故运用了经济手段调控宏观经济，以有利於推动房地产市场健康发展；而未来内地会否进一步上调银行准备金率、加息，甚或再收紧外资购买房地产条款，亦未可料；不过，在憧憬人民币升值下，的确可令到已持有大量土储及物业的外资得益，享受人民币升值带来的好处。

　　中资房产股盈利获业绩支持，市场集资股价长升长有。

　　既然港资地产商纷纷调动资金北上发展，早已扎根内地的中资房产股，当然更获投资者垂青；中资房产股的大升浪，更是在3月时当多家一线房产股的业绩支持下徐徐展开；中国海外(0688-HK)截至05年12月底全年业绩，股东应占盈利15.35亿元，较上年度的10.74亿元大升43%；富力地产(资讯 行情 论坛)(2777-HK)截至05年12月底全年业绩，股东应占盈利12.64亿元人民币，较上年度的5.45亿元人民币大升1.32倍；华润置地(资讯 行情 论坛)(1109-HK)全年大赚3.85亿元，按年大增17倍；至於雅居乐(3383-HK)全年亦赚得9.79亿元人民币，按年大涨3.3倍。

　　中资房地产股业绩强劲，与内地楼市持续兴旺大有关系，尽管05年政府加大宏调力度，但全国各地楼价照升如仪，广东全省05年的升幅已达7.7%；政府虽不愿意看到楼价升得太急，但由於内地生活水平不断提高，市民对优质房屋的需求一直提升，政策上亦鼓励市民扩大消费，大城市的中低档房屋以及二、三线城市的楼市，预料仍会持续兴旺，庞大的需求必然带动市场继续健康发展，为地产开发商提供稳定的盈利来源。

　　此外，外资也在今年的中资房产股热潮中，扮演著推波助澜的角色；据仲量联行的调查显示，05年内地已成为跨地区资金的热门投资目标，买卖交易总值达到23亿美元；该行认为，国际投资者将日益重视中国二线城市的投资潜力，资金流入中国的趋势将持续；至於外资大行对中资地产股的投资前景普遍持正面看法。

　　挞订潮引发货尾减价促销，业界寄望减息刺激楼价回升。

　　个别事件方面，由於楼市年初尽受加息影响，部分“摸顶”入市的新买家唯有在“上会”前夕纷打退堂鼓，引致上半年掀起一片挞订潮，新世界发展(资讯 行情 论坛)(0017-HK)旗下坚尼地城泓都先遭小量买家挞订，6月时将军澳君傲湾又再掀起另一片挞订潮；其后，一众发展商更施展减价战略促销货尾，减幅高达10%，楼市前景更添不明朗；此外，中原地产共19名管理层及职员，涉嫌收取非法回佣而遭廉政公署拘捕，其后，中原地产宣布重组董事局，擢升内部5位管理层；中原集团主席施永青表示，部门将监察公司运作，重点监察工商铺的大额成交，防止回佣问题再生。

　　展望明年，本港三大地产商均抱乐观期望；新地主席兼行政总裁郭炳湘相信，随著本港经济持续向好，市民获加薪、人均收入增加、息率见顶及未来楼宇供应数目少於需求，一般住宅价格可以跑上，明年一般住宅市场与豪宅市场两极化的现象亦可获改善；人称“亚洲股神”的恒地主席李兆基，虽在末季曾说出金句：“炒股好过做地产”，但亦强调投资股市不代表不看好地产，他仍会从事两者生意；至於长和系主席李嘉诚表示，不会放弃本港的投资机会，但若以内地人口及面积计算，不排除长和系於内地房地产的投资会超过本港，相信在国民购买力日增的情况下，来自内地宏调措施的影响不大。

　　代理方面，中原地产执行董事陈永杰相信，随著明年经济持续向好，中原07年的生意额大有机会重上18亿元水平，按年增长20%，并主要来自二手市场；美联集团(资讯 行情 论坛)(1200-HK)执行董事及住宅部行政总裁陈坤兴估计，公司明年生意额保守可升20%；利嘉阁地产执行董事廖伟强预期，06全年一手成交最终只会有1.4万宗，按年减少14%，二手买卖更减近20%至只得6.95万宗，但在憧憬人民币升值及减息推动下，预期明年楼市成交可增30%达11万宗，突破1997年以来新高；明年中小型住宅楼价看升10-15%，豪宅升幅更有望超过20%；香港置业执行董事李志成认为，明年减息因素加上实际利率接近零，可刺激投资客入市，成交看升20-30%。