打通上下游缔造超强盈利神话

　　本报记者 张艳红 发自广州

　　2005年上海住交会，有记者向港股新贵——富力地产(资讯 行情 论坛)(2777.HK)领军人李思廉发问：“万通的冯仑提出要做美国式专业发展商，首创置业的刘晓光提出要做城市运营商，你对此怎么看？”

　　李思廉不假思索地回答：“控制好成本，保证一定的利润率，比什么理论都重要。”

　　此后不久，国家统计局有关部门公布的2005年度全国

房地产开发企业综合排名显示，富力地产从南北众多地产巨头当中脱颖而出，以“综合实力第一”高居榜首。但是，无论从总资产规模、销售额、还是土地储备等硬性指标，富力并不显优势，但突出的盈利能力或许奠定了它的胜局。

　　事实上，在这方面，富力地产仅仅是华南众多民营房企的缩影。业内人士分析指出，以广州私营地产商为主的南方民营地产巨头一向在成本控制和资金运作方面非常高明。这也造就了南方民营地产企业的超强盈利能力。

    年报落差

　　尽管面临诸多的政策壁垒，但是2005年对于全国房地产企业而言，依旧是一个丰收年。从全国几十家上市地产商公布的年报显示，大多数企业都实现了销售额的巨幅增长。

　　从各家公司自行公布的销售额显示，万科和合生创展依然以过百亿的年销售额高居百亿军团之首，富力地产以82亿元的成绩显示其强大后劲。如果单纯比较利润增长率，合生和富力却远远地领先于国内同行，这正是李思廉自豪的地方。

　　富力地产全年业绩显示，营业额为58.12亿元，其中纯利达到12.64亿元，同比上升132%。而合生创展的全年业绩显示，营业额为61.34亿港元，盈利则达到12.17亿港元，同比增长181%。

　　相比之下，万科公布的年销售收入达到139.5亿元人民币，几乎是合生和富力两家的总和，但其净利润增长率仅为53.8%。而金地集团实现主营业务收入25.8亿元，净利润3.20亿元，同比增长仅为30.1%。

　　广州一

开发商表示，华南一大批开发企业的利润空间都不小，这主要跟民营企业成本控制和资本运作能力有关。“当你把土地成本、原材料成本和建筑成本都压到最低，同时又把资金滚动速度提到最高，获利空间就会很大。”

    占领产业链

　　李思廉曾在一个公开活动中对富力快速增长之谜解释道：“占领产业链是控制成本最好的方法。后期的

物业管理、二手买卖等环节也会增加富力利润。”

　　占据产业链意指“每个环节的钱都由自己赚”。这种方式在民营房企中相当普遍，并有着深厚的历史渊源。

　　知情人士称，包括合生在内的许多广州开发商都是从上个世纪90年代初的建筑商起家的，后来转型做开发之后，仍然保留自己的建筑队。当然，这跟家族式的管理模式有关，“有钱要让自己人赚”。

　　尽管后来许多壮大的地产集团都将建筑公司从集团当中剥离出来，但无论是建筑企业还是设计公司、抑或是监理单位，往往都与原集团有着不可分割的密切联系。例如合生创展的公告显示，其大部分项目的承建商依然是控制了珠江投资70%股份的韩江建筑安装工程有限公司，以及广东珠江工程总承包有限公司。无独有偶，富力目前数项目的承建商也是两年前才从集团脱离出来的天力建筑。

　　“其实在广州这个圈子里面，绝大多数开发商无论大小，往往都有自己的设计、施工及监理和物业公司。还有的企业甚至有自己的钢铁厂，例如恒大。这种模式的好处除了在管理上更为便利以外，最为主要的原因还是节约成本。”上述知情人士说。

    压缩土地成本

　　除了尽量占据产业链，许多开发商更为精明的地方在于压缩土地成本。

　　毫无疑问，地价是开发商最大的成本，往往占据开发成本的30%甚至更高。因此，一旦土地成本得到有效控制，利润将得到大大提升。

　　1998年，当合生在香港成功上市并融得6亿多港元之后，随即将大部分资金用于土地储备。据高盛调查，合生拿到的土地位置一般都很好，成本也很低。比如，其在广州的土地基本上都是在上世纪90年代城市化改造过程中拿到的，价格约为500~1000元/平方米。在2000年2月~6月合生又取得了华南新城的大片土地，每平方米地价仅为330元,而其楼盘平均售价达到4500元/平方米。又比如2000年之后，合生在天津宝坻的“京津新城”项目，拿地成本低至78元/平方米。2005年，合生创展在上海、广州、惠州购买了约180万平方米的土地，平均价格仅为510元/平方米。而这恐怕便是合生创造了181%的年利润增长率的重要原因。