市况不佳 内地房地产赴港上市受挫

　　相继遭遇瑞安房地产上市推迟、协和上市聆讯未通过的种种不利消息，世茂房地产依然决定按计划进行招股。但是，世茂的努力并没有让人们对越来越热的内地公司上市潮是否已经遇冷打消疑虑，世茂地产反复难定的新股价格也让这一猜测更为真实。资本市场不利情况下，内地公司融资需求却并未因之消失，而香港市场的不热烈正好给了机构投资者便利的压价空间，内地公司融资的迫切心情也随之变成了他们挣钱的良好契机。

　　内地房产上市受阻

　　从去年年底开始空前高涨的内地

房地产公司上市热情在今年继续升温。今年上半年，四家房地产公司相继宣布希望可以于年中时在香港主板上市。这些上市公司的业务基本都集中在发展内地房地产。

　　四家公司分别包括，隶属罗康瑞执掌的瑞安房地产，主要开发项目包括著名的上海新天地，此前希望集资额高达10亿美元(约78亿港元)；紧随瑞安房地产的是浙江最大的房地产企业绿城集团，预计融资额达6亿美元(约46.8亿港元)；之后是富豪汪世忠旗下的上海地产业务，以协和房地产的名义上市，这部分业务包装上市，预计集资额达4亿美元(约31.2亿港元)；除此之外还有富豪许荣茂旗下的世茂集团，将把在内地的11个主要项目打包，以“世茂房地产”名义赴港上市。

　　与此同时，以商业物业打包发行REITs同样成为时尚，继香港数家地产巨头包括长实、新鸿基相继表示希望发行内地物业打包的REITs融资后，上海本土地产商绿地集团也传出发行REITs的愿望。

　　或许由于期望上市的房地产公司过于密集，加上内地地产新一轮宏观调控的影响，香港资本市场对这一系列上市计划似乎并没有表现出预期中的追捧态势。

　　由于市场遇冷，部分资金实力较强的公司不甘心招股价大幅折让，纷纷推迟其上市步伐。至今为止，包括新鸿基地产原本计划在本月发行的REITs，融资额约39亿港元；恒基地产旗下阳光房地产信托基金，计划融资额39亿港元；瑞安房地产计划融资规模约56.95亿至91.57亿港元等几家公司的上市计划都被延后。

　　为上市而上市

　　不知从什么时候开始，“内地商业物业”几乎成为丰厚回报的代名词。大量海外机构吹嘘着内地商业地产回报率的同时造就了内地地产上市公司在香港长时间受到热烈追捧。

　　和通常意义上REITs上市需要具有运作成熟并产生稳定现金流的地产不同，内地地产的上市计划看来似乎完全是为了上市而上市。也就是说，当房子还没造起来就已经有了折现并融资的打算。

　　一个打算上市的集团总裁在接受采访时，直接表示将公司商业资产打包上市计划“希望能够在今年进行”。在采访中记者了解到，公司在各地处于开发建设中的物业超过100万平方米，规划面积则达到268万平方米，而已经建成的商业物业为30万平方米，只占到全部的九分之一。

　　目前的大部分开发商所建造的商业地产规划如出一辙。圈到大型地块后，规划基本组成包括：高星级酒店、大型商场、甲级办公楼等，有些则还包括部分用于出租的酒店式公寓。

　　与此相比，嘉德置地计划在新加坡上市而经营的内地物业可谓煞费苦心，公司基本将精力用于收购上海北京两地中心地段成熟物业提升上市产品质量，而与内地公司合作的新造商场也同样获得大型零售集团沃尔玛的长期和约。

　　海外机构的摇钱树

　　帮助内地地产上市并获得足够的认购额正成为海外投资机构的一棵大摇钱树。除能获得上千万美元的佣金之外，海外基金通过低价认购往往能在短期内获得数倍的利润。由于公司集中上市加上融资心切，大量内地公司都面临着被集体压价的状况。

　　以富力地产（2777.HK）为例，2005年7月宏观调控刚开始、市场状况遇冷，当时富力地产的首次招股公开发售部分认购不足，只有62%的认购比率，最终被迫调低招股价至10.80港元。但自其上市后，楼市行情仍然稳定、香港的IPO也日趋火爆，富力地产的股价在不到一年的时间竟飙升到了最高的50.20港元，几乎是当时招股价的5倍。这使得当时顺利买入公司

股票的投资机构挣得盆满钵满。

　　此次世茂房地产上市同样获得基金青睐，渣打银行投资部因此以5000万美元代价首次介入内地房地产业。据悉，世茂房地产此前已引入了建设银行、摩根士丹利房地产投资基金以及一家名为DrawBridge的基金等另外三个战略投资方。这四家策略投资机构共出资约1.875亿美元，分别以每股4.14港元入股，较招股价折让34%至51%，股份禁售期为6个月。

　　据此部分

证券分析人士表示，渣打此举不排除套利意图，一旦公司获得顺利上市，按照此前内地地产公司在香港市场的表现，6月之后公司必然获益丰厚。

早报记者 刘秀浩 烁东