蔡育天的下一步：把海外地产装入香港上市公司

　　特约记者 罗绮萍

　　香港报道

　　4月21日，上海实业(资讯 行情 论坛)集团、上实控股(0363.HK)董事长蔡来兴在香港公布上实控股的2005年全年业绩，上实控股的业绩并不喜人，净利润下跌了25.4%，只有10. 28亿港元，但蔡来兴的心情大佳，因为他有更长远的发展计划，上实集团的内地房地产业务已重组完成，在境外投资的“波罗的海明珠”计划又是上实集团作为“集成商”的“示范单位”，下一步他要和原任上海房地产局局长的上实控股行政总裁蔡育天，好好研究一下如何利用香港上市的融资平台，协助集团的地产项目发展。

　　“集团房地产业务已完成重组，我们去年底报上去的土地储备是1300万平方米，其实实际的土储比这个要多，我们的净资产值是126亿元，有可能是全国最大的房地产集团。”蔡来兴在回答本报提问时透露。

　　“至于是否将房地产业务注入香港上市的上实控股，这个问题其实我们已经研究了两年，仍未有最后定论。你们看到了蔡育天总裁来了，便预期我们很快便会将集团的房地产业务注入上实控股，其实蔡总裁在上海10多年，建立了广泛的人脉关系，关注面很宽，他出任行政总裁是全面管理上实控股下面的各项业务，不局限研究是否参与集团的房地产业务。”现时上实控股的业务较分散，包括医药、基建、消费品及汽车零部件。

　　蔡来兴续称：“波罗的海明珠这个大项目，我们也正在研究是否让上实控股参与，这会与内地的房地产项目一并研究。”

　　现年56岁的蔡育天自去年12月转任上实控股的行政总裁以来，一直表现低调，一再婉拒记者的采访要求。4月21日这天，他也不肯直面记者提问。

　　记者点名要求蔡育天谈谈上实控股参与房地产发展的计划时，蔡育天说：“我在上海时可以谈谈自己对市场发展的看法，但我现在已加入上实，就不便多谈，上实控股是否参与集团的房地产的投资，其实在我加入前，早已在研究，我来了以后，还是在研究当中。”

　　当记者再追问，要求蔡育天谈谈对现时上海房地产发展的看法时，蔡来兴即出手相助：“所谓不在其位，不谋其政，蔡总裁对于上海房地产发展，心里都有一盘账，了解得很清楚，但这不能告诉你。”

　　据上实集团消息人士称，集团的房地产业务去年12月完成重组后，主要分成内地及境外两大块，其中内地称为地产板块，会由一家公司(最后名称待定)统领集团属下的五家房地产公司，即上海崇明东滩投资开发有限公司(简称“东滩公司”)、上海实业发展股份有限公司(简称“上实发展(资讯 行情 论坛)”)、上实置业集团(上海)有限公司(简称“上实置业”)、上海上实湖滨新城发展有限公司(简称“上实湖滨”)以及上海上实城发投资有限公司(简称“城发公司”)。

　　至于上实集团旗下的海外房地产业务，则分出来由另一家控股公司负责，当中最大的一块是上海海外联合投资公司负责的波罗的海明珠投资项目，这个总投资超过100亿元的项目，由于投资额太大，上实发展本来与上实集团联手参与，在重组后已划分出来，交由海外板块负责。

　　荷银证券中国研究部主管范卓云对本报说，上实集团在海外的房地产业务，其实更有意欲让香港上市公司参与，因为项目需要一定的外汇投入，现时虽然国家的外汇政策较宽松，但大额的换汇仍然会有一定的难度。

　　“但如果上实控股宣布入股波罗的海项目，机构投资者会有所保留，因为海外房地产投资风险太大，特别是在俄罗斯这类有政策风险的发展中国家。即使是入股集团在上海的房地产项目，投资者也要视回报率及风险是否对称，才会接受。上实控股一向的问题是主业太杂，再加新项目未必受到欢迎。”

　　许荣茂参股波罗的海

　　上实控股是否入股集团的房地产项目仍有悬念，但有“上海地产(资讯 行情 论坛)大王”世茂集团董事长许荣茂，则先一步让旗下的香港上市公司参与。

　　许荣茂在4月24日旗下香港上市公司世茂国际(0649.HK)的业绩发布会中透露，该公司已于4月15日与上实集团等股东达成协议，世茂国际将占项目的33%，该项目的总投资额为13亿美元(105亿元人民币)，世茂将摊占35亿元左右，但首期投资只为2.3亿元，余额将透过项目融资及滚动投资解决。

　　许荣茂更透露这个项目的最新情况，这个位于俄罗斯第二大城市圣彼得堡的最大境外投资项目，总面积约170万平方米，预计其中100万平方米将用作兴建住宅，余下70万平方米将用作兴建酒店、商场、办公室、会展及旅游等多项设施，世茂国际占项目33%权益，为第二大股东。该项目最大股东为上实集团及上实发展，合共占项目38%。预计总投资额为13亿美元。

　　许荣茂续称，该项目的卖点是以“巨型玻璃罩内提供热带雨林、人造太阳及沙滩等设施”，相信“可把南方温暖天气带到北欧，成为当地罕见的旅游特色”。项目将在8年内分四期完成，预计今年中开始动工，其中第一期住宅部分可在明年推售，预计回报率将高于一般内地项目。

　　波罗的海明珠项目是上实集团作为“集成商”角色的重要试点，蔡来兴较早时接受本报访问时指出，所谓“集成商”的角色，是上实集团善用在香港这个国际金融中心积累的20年丰富经验，牵头上海的优势企业走出去。上实集团最初是联同百联集团、锦江国际、绿地集团、上海工业投资集团四家上海企业，后来加入了上海建工(资讯 行情 论坛)及世茂国际，合共七家上海企业联手投资。