领汇模式渐成焦点 越秀REIT起航在即

　　阿斯达克研究部　梁渊

　　港股经过两天的短暂回调，昨日低开高走，重新企稳于万五之上，收市报15068点，升130点，大市成交222.96亿港元。其中，中移动(0941)继续造好，升2.1%，收报38.9港元。地产股全线回升，长实(0001)报81.5港元，微升0.991%；和黄(0013)报74.85港元，升1.69%；恒基地产(0012)报34.85港元，升1.61%；新世界(0017)报11港元，大涨7.32%；新地(0016 )74.5港元，升0.812%。

　　REIT上市模式渐成焦点

　　其中，刚上市不久的领汇房产基金(0823)更续升6.22%至12.8港元，相比上市价10.3港元，累计升幅已达到24.27%，继续吸引着市场眼球。不仅如此，近期这种

房地产投资信托基金的上市模式也成为市场焦点。继领汇及早前盛传的长实将推出泓富地产信托计划之外，内地地产股也开始尝试发行REIT，越秀投资(0123)便是其中一家。

　　据悉，越秀投资此次计划发行REIT，预计共发售5.83亿份基金单位，共筹资2.04亿美元。如果该基金的超额配售被完全行使，公司将保留REIT30%的股权；若超额配售权未全部行使，其持股比例将是40%。根据条款，作为特别股息，越秀投资将向每持有400股公司

股票的投资者派发1个单位基金。初步推介将在下周四开始，12月15日定价，首日上市交易在12月21日。上市资产投资组合包括28层商用物业城建大厦，商用物业财富广场，购物中心维多利亚广场以及10层商用物业白马商贸大厦。

　　笔者认为，目前REIT受到市场的欢迎，主要在于它有以下优点。例如，业务重点明确，房地产投资信托基金不得从投资房地产以为业务，或拥有重大非房地产资产；房地产投资信托基金守则规定，房地产投资信托基金于各财政年度须分派最少90%的经审核后收入净额；保守资本架构，房地产投资信托基金守则将房地产投资信托基金借贷限制于其合计资产总值的45%；与直接投资于房地产相比，资金流动性增加；具有法定及监管企业管制体制，并由独立信托人监督内部企业管治体制。

　　越秀投资REIT的投资亮点

　　作为第一家大陆房地产商发行REIT的公司，越秀投资主要从事物业发展、管理及投资、新闻纸制造及经营收费公路及桥梁。笔者认为，越秀投资分拆部分资产发行，对公司本身，及对房地产信托基金都意味着双赢。

　　首先，分拆投资组合的物业均处于旺区。其中城建大厦、财富广场及维多利亚广场三处物业都位于广州市主要繁华商业地带天河区。另外，最大一处物业位于广州越秀区，也是商业旺区。截止2005年9月30日，该四处物业估值如下，白马大厦为25.415亿港元，财富广场5.45亿港元，城建大厦为3.855亿港元，维多利亚广场为5.33亿港元，共计40.05亿港元。这些物业能够为基金提供一个稳健的财务收入，是越秀REIT未来发展的基础。

　　其次，发行赶上领汇房产基金的投资热潮。美联储暗示，明年3月息口见顶，香港地产股立竿见影呈现反弹，为有兴趣参与地产投资的人士营造良好的投资气氛。内地房地产是一个庞大的市场，虽然近年来为控制固定资产投资发展速度，内地对房地产行业进行不同程度

宏观调控。但从今年上半年数据显示，年贷款增长10%，存款增长则为18.2%。中央已开始逐渐放松货币供给，这为内地房地产的发展带来潜在利好信号。

　　第三，越秀REIT派息稳定。根据资料显示，管理人分派政策是于2006年至2008年每个财政年度，向基金单位持有人分派可分派收入总额的100%。其后，各财政年度则分派相当于可分派收入总额最少90%。初步分派政策为各年度分派两次，截止6月30日及12月31日止六个月期间的分派。董事预期，中期及末期分派将分别于每年11月及5月支付。

　　对于越秀投资而言，由于此项分拆上市计划中，投资组合的资产账面价值为32亿港元，而其估值已高达40.05亿港元。若能成功实现估值，可一次性获得8亿港元的净收入。此外，若越秀投资REIT上市成功，所筹资金可改善公司财务状况，尤其是偿还银行贷款，减少利息开支方面都有帮助。

　　事实上，从近日越秀投资股价表现也已反映这一点。自11月23日传出REIT发行被落实后，公司股价已攀升近17%。不过，现时股价已反映利好，投资者不必急于入场。相反，越秀REIT值得关注，它将是首只由内地房产公司赴港上市的房地产信托基金，建议投资者适当认购。