领汇上市打开空间 越秀投资下月赴港

　　-本报记者 申兴 程志云 深圳、北京报道

　　一年的等待换来22亿港元。11月25日，香港房屋委员会旗下领汇房地产基金(0823.hk)在香港挂牌上市，这是自上次搁置上市一年后的卷土重来。市场预期，首日上市有望上升10%。

　　领汇集资额高达200亿港币，不但是首只上市的香港房地产投资信托基金，也是世界最大规模的同类基金上市活动。“更重要的是，香港交易所的房地产基金终于突破了围城，并带来一波香港及其内地在港发行REITs(瑞思)的热潮。”

　　24日，盛传已久的越秀投资(0123.hk)发布公告，确认了越秀投资房地产投资信托基金即将在香港上市，预计集资20亿港元。内地首只离岸REITs即将呱呱坠地，与香港首只REITs上市如影随形。

　　多收了三五斗

　　领汇上市一波三折，可谓好事多磨。

　　去年，在总额30亿美元的领汇基金的发行中，有超过50万香港居民申请认购，包括机构投资者在内总申购额高达760亿。在资金全部到位且投资者也拿到所购单位之后，发售计划因为诉讼而夭折，政府随后不得不将款项退还给投资者。

　　在解决了相关问题后，推出退股机制的领汇今年重启上市。

　　香港房屋委员会发言人在接受本报采访时表示，“是次领汇基金香港公开发售的认购反应良好，虽然市场环境比去年更具挑战，仍共接获约234000份申请书。”

　　领汇在获得19倍认购后顺利上市，并引燃了香港近期的REITs热。

　　如果不计超额配售的基金单位，领汇今年上市融资额不过198亿港元，显然低于去年的213.6亿港元。然而，值得注意的是，房委会今年从分拆领汇实际套现的资金却比去年要多出22亿港元。奥妙在于，领汇充分运用财务杠杆从银行获得了大量贷款。去年领汇的负债比率为28%，共有银行贷款82亿港元，而今年这一比率上升到了36%，银行贷款总额达到了122亿港元。122加上198，再加上可以预期的超额配售，房委会最多可收回341.85亿港元。和去年的319亿港元比较，这一年的等待显然不是白忙的。

　　打开空间

　　墙内开花墙外香，领汇上市的意义远远不止是“多收了三五斗”。

　　今年6月17日，香港

证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目。

　　软库金汇投资银行总裁温天纳对此表示,“香港市场进一步正式对境外房地产项目通过香港市场发行REITs开了绿灯，这对投资在中国商业性房地产项目的投资者来说是一个天大的好消息。”

　　知情人士介绍，一度计划在新加坡上市的越秀,因而转念决定在香港上市。

　　“撤销REITs的投资限制毫无疑问是针对中国大陆这块REITs处女地的。”业内人士称。极有可能像当初的红筹上市一样吸引内地的房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市。

　　东骥基金董事总经理庞宝林接受本报记者采访表示，“我已感觉到了国内正在兴起的REITs热，大量的房地产企业由于本身的需求，在领汇上市事件的示范效应和香港放宽法规允许境外物业在香港上市的带动下，预计香港会迎来一波来自内地的REITs热，类似当年的红筹上市热。”

　　中国企业海外发展中心主任孙飞博士指出，实际上，正是国内相关政策不完善导致国内房地产物业纷纷预备海外上市。

　　2003年以来，随着国内金融体制转型，央行逐步控制银行间接融资在房地产项目的开发中的比例。但在直接投资渠道上又没有为房地产开发商打开一条通道。不少中小房地产开发商的资金源几乎被掐断了。

　　而在国外作为房地产直接投资的主要来源之一的房地产投资基金，到目前为止在国内根本没有明确的法律依据。

　　除了缺乏作为主体的《产业投资基金法》，此外房地产变更、登记制度、税收优惠、外汇管理等诸多配套措施也都缺乏明确的规定。因此，中国并没有严格意义上的REITs。

　　作为直接投资，目前国内只有少数信托公司能够名正言顺的开发一些以私募形式出现的房地产信托基金。但是这种房地产信托存在着“募集不超过200份”和“不能公开上市交易”的困难，因此对大的机构投资者缺乏吸引力，募集资金量通常只有1-2个亿左右，与国外动辄百亿的REITs有着天壤之别。

　　在这种情况下，国内房地产开发商近两年来不断在和海外的投资银行、中介机构接触，纷纷做好了取道新加坡、香港上市融资的准备。

　　而摩根大通投资银行中国部董事总经理方方也告诉记者，缺了REITs这个产品对中国资本市场是一个损失。尤其是当香港把这个门打开了，对于中国的资本市场来说是一个很大的损失。资本市场的繁荣本身就是依靠有好多公司来这里筹钱，有好多投资者愿意把钱放在这里投资，才能把市场越做越大。内地市场发展缓慢，一旦进入负循环很难扭转。

　　“基本上领汇是香港特区政府极力推出的第一只REITs，也是给国内一个好的示范，如果顺利，不出五年在香港会出现100多个内地概念的REITs。”庞宝林表示乐观，“而内地企业纷纷在香港上市，客观上有助于内地REITs的发展。”

　　受领汇上市影响，REITs作为“地产+金融”的结合体使内地的房地产业迅速刮起一团上市风暴。

　　德思勤房地产咨询公司一位总监介绍，国内在实际操作的离岸REITs主要有几家，一个是新加坡凯德与深国投计划明年在新加坡上市的REITs，还有华银投资控股有限公司做的离岸REITs，将于今年年底在新加坡上市。另一个就是广州越秀集团控股的越秀投资有限公司分拆物业资产以REITs形式在香港上市。此外万达和合富辉煌也传出过发行REITs集资意向，北辰实业(0588.HK)也摩拳擦掌。

　　11月24日越秀投资(0123)停牌，联交所公告称，“应越秀投资有限公司的要求, 该公司的股份已于今天(24/11/2005)上午9时30分起暂停买卖,待该公司发出有关越秀投资房地产投资信托基金在香港联合交易所有限公司主板独立上市的重大交易之通告。”

　　越秀投资资本经营部何子励总经理在接受本报采时表示，“就这几天就会有消息了，你留意公告吧。”

　　据业内人士介绍，越秀投资发行REITs的上市聆讯，已获联交所上市委员会通过，保守估计集资额逾20亿元，其股息回报达7%-8%。

　　由于收益率更高，内地概念的REITs相对收益率在6%左右的领汇,让海内外投资者趋之若鹜。

　　东骥基金董事总经理庞宝林认为，国内的房地产二手市场还不发达，而经济增长速度很快，加上

人民币升值空间的存在，内地的REITs在港上市回报率会更高，如即将上市的越秀REITs就可能达到7%-8%的收益率，比领汇高出不少。“我们对领汇认购不多，但会看好越秀等国内背景的REITs。”

　　加拿大宏利集团一位基金经理也表示,“由于收益率不太具备吸引力，我所管理的基金并未认购领汇，但会关注更高收益率的同类品种，我们密切关注越秀基金。”