香港新会计准则实施 地产股盈利暴涨 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年11月16日 16:30 21世纪经济报道 | |||||||||
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编者按 今年1月开始，香港所有上市公司必须采纳新会计准则，新准则改变了公司的入帐方式，以房地产公司为例，必须采用完工法入帐，并把重估投资物业所带来的盈利和亏损分别列入损益帐中。
因采用新会计准则，年中各家房地产上市公司公布的中期业绩犹如坐过山车——物业重新估值为上市地产公司多带来数十亿的账面利润，部分内地的开发商因而发出了盈利警告。 新会计准则惹来的美丽误会和问题众说纷纭，会计界认为采纳新会计准则有助投资者作出更精明的投资决定，有地产分析员则指新准则是出自象牙塔学者的负面产物，其对房地产公司的长远影响还是未知之数。 21世纪经济报道专访了瑞银证券亚洲有限公司投资研究部董事王震宇、德勤房地产与建筑业小组中国区领导人何锦荣，以及香港会计师公会财务报告准则委员会副主席丁伟铨、北京北辰实业股份有限公司总经理贺江川，就新准则的由来、对房地产企业的影响及解决方法进行了对话。 特约记者 洪馥怡 香港报道 《21世纪》：香港新会计准则对在香港上市的房地产公司有何影响﹖ 贺江川：自今年年头开始采纳新的香港财务报告准则后，今年上半年，北辰的账目受到5方面影响。首先，土地使用成本要按使用年限摊销，即土地使用权的成本由购入地皮开始，直至物业完工售出和确认收入这段期间计算。自采纳香港会计准则17号后，北辰的土地使用权将从物业、厂房、设备，以及开发中的物业及存货中，重新分类出预付租金列示，这种计算方法对当期的帐目产生了负面影响。 此外，土地贷款所产生的利息不能再资本化，因而对公司的帐目也产生了负面影响。不过这两项准则改变对公司的影响不是很大，只是增加了税后成本约364万元。 第三，投资物业需重新估值，其估值得出的盈利和亏损均需计入损益表。北辰的投资物业如旗下的会议中心、写字楼和公寓，其物业重新评估的公允值市值本来计入投资物业的重估储备，因而并不影响当期的帐目，可是采纳新准则以后，公允值的变化需计入损益表，直接影响上半年度的业绩表现。 另一方面，香港会计准则注释第2号中，对有关酒店物业的会计政策亦有所改变。本来酒店物业是投资物业的一部分，在账目上以公允值列示，可是在新准则下，酒店物业变成独立项目，其需以原始成本减去累计折旧及减值准备后的净额列示，此外，折旧采用直线法在预计使用年限内计提，折旧费用则计入损益表，北辰在这方面的成本因而增加了826万元。 最令中小型和采用比例完工法的房地产公司头痛的新准则，是香港会计准则注译第3号，按照完工法的条款规定，物业销售收入必需在销售合同完成后才获确认。以前的会计准则，容许房地产开发商把预售物业带来的收入和利润入账，可是新准则之下，物业必须在完工及完成出售项目后才能入帐，这将推迟部分房地产公司的入帐进度，令公司的账面盈利倒退。虽然采用这项准则后对公司的利润有正面影响，可是整体而言，公司的税后利润比去年同期减少了1074万元。 何锦荣：近期很多内地房地产开发商正紧锣密鼓，准备把旗下收租物业打包到海外上市，而房地产投资信托基金REITs的独特之处，在于管理公司需要每年把80%以上的利润派发给投资者，而且只允许基金管理公司进行投资而非开发房地产项目。 采用新会计准则之后，将对成立REITs的公司造成另一难题，尤其是新准则第40号，有关投资物业重新估值后，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中。由于刚才提到REITs需把利润派发给投资者，假设旗下资产重估后升值，相关REITs的账面利润便会增加，可是实际上没有现金流的利润存在。 由于香港REITs的条例由监管机构设定，而非会计师公会，他们在成立条文时并没有清楚界定何谓利润。这些因重新估值而造成的未变现利润反映在损益表上，可是REITs的管理公司根本没有现金派发给投资者。 不过，只要公司在成立REITs时指明利润的定义，和写明基金的操作手法，就可以避免非现金流利润成为可分派的利润。 我曾作过详细研究，发现香港有约一半的房地产公司采用新会计制度以完工法入帐，当中大部分是大型蓝筹地产公司，另一半采用分段法入帐的公司则是中小型的地产发展商，或内地发展商。 《21世纪》：采纳新会计准则后，对部分房地产公司造成重大的盈利波动，为何会出现这种情况﹖ 王震宇：新会计准则的效应就如Sarbine-Oxley条例，公司所有资产都要以市场价值Fair Value入账，可是公司不会出售的资产有时并没有市场价值，这将迫使公司为旗下每项资产估算价值。估算的资产可能根本没有市场价值，甚至与公司的盈利没有关系。 以李嘉诚的长江实业0001.HK为例，该集团持有香港的中环中心可能不会出售，可是采用新会计准则后，该公司即使不会出售物业，也要按物业估值后所增值的部分列入损益账，因而令公司的账面利润攀升。 按照以前的做法，地产公司不出售资产的话，便不用入账，只需把物业升值或贬值的部分列入储备，现在即使不出售也要入账。若零售投资者没有细心观察公司账目、其它数据和注释，便会轻易受到误导，作出错误的投资决定。 丁伟铨：表面看来这的确影响房地产公司盈利的波动，假如一间公司于2004年的投资物业价值100万港元，租金回报为5%，即租金收入5万港元，设定租务市道好转，2005年租金收入上升至6万港元，以旧的会计准则处理，公司盈利为6万港元，比去年上升20%。 采用新会计准则以后，物业估值的上升需要计入损益帐的盈利中，即100万港元的物业升值至120万港元，再加上租金的升幅，全年盈利变成26万港元。可是盈利大幅变动只是一次性的改变，只要房地产公司自今年开始采用新的计算基数，往后即使物业估值变动对公司盈利的影响不会像过渡期般大。此外，新会计准则将会减低公司的盈利波幅，因为公司每年需为投资物业的升值入帐，而非于出售物业当年入帐。投资必须看资产所带来的收入和是否保值，即使资产能为投资者每年带来稳定回报，可是其不断贬值亦非投资者的理想选择。 何锦荣：我非常反对外界指采用新会计准则，将对公司盈利造成更大波动的说法。会计是一种工具或者一面镜，一位漂亮的小姐照镜反映出来的样子都是漂亮，反之亦然，可是现在外界的说法却歪曲了原意。而会计的作用是反映公司的营业状况，这主要有两方面，一方面是公司自身营运的业绩，另一方面是公司以外环境的转变对其的影响。自身的营运如房地产公司的租金收入，按惯常做法，公司直接把收益入账。至于一些其它因素，如经济和房地产市道好转，令投资物业升值，在新会计准则下，便能在损益帐中如实反映出来，不用投资者再花时间翻看上市公司整份冗长的业绩报告。 《21世纪》：盈利波动对房地产公司的发展造成多大影响﹖ 王震宇：公司的盈利波动，将会影响企业融资，如公司的盈利增加，会令其市盈率上升，银行增加借贷给房地产公司，反之亦然。若某年地产市道欠佳，公司的物业估值下跌，将直接拖累盈利，公司所能筹集的资金相应减少。最恶劣的情况是，银行可能因为眼见公司盈利倒退而提前向公司追收欠款，进一步令公司陷入财务困境，甚至倒闭。对于一些内地未上市的中小型房地产开发商来说，新会计准则严格规定公司采用完工法入账，由于香港交易所规定在主板上市的公司必须连续三年盈利，那些开发项目不多的公司，未必每年都有项目完工出售和入帐，其盈利因而大幅波动，影响到香港的上市计划。 《21世纪》：如何可以把新准则对房地产公司的影响减至最低﹖ 王震宇：为了把新会计准则对公司的影响减到最低，公司可考虑参照置地处理账目的做法，在新加坡上市的置地已受新会计准则影响了三年，可是该集团一直只公布其基础盈利和经调整的账面价值，而非公布其会计账面值，并且设专项向投资者说明需要留意的几项数据。虽然这种做法可令投资者更易理解公司的实际发展状况，可是大大加重了其遵守规则方面的成本Compliance cost，而公司因此会在损益帐上加设这个成本项目，作为对新准则的无声抗议。 内地的会计制度还刚刚起步，很多方面都需参考外国的经验，为了令内地的会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，内地政府应提供一个监管框架，并由专业团体和法庭执行相关的规管程序。新会计准则对内地企业的管治和文化无疑是带来正面影响的，不过却为成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。 何锦荣：采用新会计准则以后，各大公司花费在会计和审计上的成本会大大提高20%至30%，而这个并非一次性的结果。因为会计准则的不断改革，将加重公司财务总监的工作量，也令公司不断需要付出额外成本为会计部门的员工提供训练，以让他们熟习新制度的运作。 |
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