德银：给予新地买入评级

　　□阿斯达克网络信息有限公司

　　德意志银行重新将新鸿基地产(0016.HK)纳入研究范围，给予其“买入”评级，12个月目标价173.3港元，相当于09年6月资产净值溢价5%。新地的内地市场策略具备优良定位，加上旗下2个主要住宅项目天玺及海滨南岸的发售，将成短期股价催化剂，故可推动新地的长期增长。德银相信，新地股价近期调整，较09年6月资产净值折让12%，为入市的好时机。

　　差不多所有的新地内地房产投资项目，均位于一二线城市的优越地区及未来CBD(商务中心区)。由于主要城市的优越土地有限，及新地管理办公室和零售组合有强劲的往绩，德银相信该等投资项目，可通过租金收入增长而获得资本升值。

　　以上海国际金融中心为例，新地的总投资预算为80亿港元，或平均每平方英尺价格1842港元，而德银以上海陆家嘴现时办公室及零售租金收入推算，该中心的估值已达205亿港元，或平均价4720港元。目前，德银假设2008至2011年租金收入增长率达10%，资本化率维持不变。若市场环境良好，同期的租金收入复合年增长率可达20%，加上物业管理方面的品牌效应可带来溢价，新地08年资产净值可每股增加6.3港元。

　　新地目前拥有总楼面面积达4580万平方英尺的内地土地储备，当中300万平方英尺为已完成的投资物业，950万平方英尺正在兴建，余下3330万平方尺将发展为高档住宅项目。德银相信新地将继续物色具质量的高档住宅及商用物业，并保留主要城市的优越商用土地，而高档住宅项目将被开发，以增加股东回报。

　　在07年度业绩报告中，新地主席郭炳湘表示，计划在未来3年额外投入330亿港元于内地市场。新地具备可考证的往绩，为受欢迎的城市地标项目开发商，而且资本充足，将在信贷紧缩的内地市场，获得增加投资之良好机会。由于内地新项目的预期回报欠明确，德银作各项预测时，未有计入该等潜在投资机会。不过，若将该因素纳入考虑，假设330亿港元平均在2008至2011年间投入、项目发展期为3年，及内部回报率为30%，新地08年资产净值将增加230亿港元，或每股9.01港元。

　　德银指出，天玺及海滨南岸将于07年底或08年初推售。天玺为地铁九龙站上盖

　　德银预期，新地2008至2011年度的营业额为346.6亿、424亿及472.6亿港元，纯利为140.1亿、156.8亿及167.5亿港元，每股盈利为5.46、6.11及6.53港元，市盈率为26.5倍、23.7倍及22.2倍。