SOHO中国港股冲关解密

　　周亚玲

　　至9月18日，SOHO中国(0410)国际配售已得624亿港元认购，暂超4倍，90%为国际配售。9月17日SOHO中国(0410)进行投资者推介会，据初步招股文件显示，其招股价将介乎每股6.3至8.3港元，若以上限定价及行使超额配售权，总集资额将增加至147.8亿港元。SOHO中国原本计划发售15.49亿股，占总股本的31%，其中有19.3%的股份是旧股，如果连同超额配售，则发售股数将上升至17.8亿股，占总股本的34%。“如按以上计算，SOHO中国的市值已经超过了434亿港元。”最终，SOHO中国将于9月28日凌晨在旧金山定价。

　　另据文汇报报道，若SOHO公开认购部分超额认购100倍或以上，将启动回拨机制。

　　大佬来相助

　　除了募集的资金和碧桂园非常接近之外，取得香港超重量级地产商的帮助，也是SOHO中国与碧桂园相似之处。据港媒报道，SOHO中国引入的企业投资者包括渣打集团(2888)、中国银行(3988)旗下中银投资及华置(0127)主席刘銮雄，各认购2.28亿港元，中信泰富(0267)及荣智健各认购1.14亿港元，九仓(0004)主席吴光正认购6亿港元，郭鹤年、嘉里建设(0683)及嘉里资产管理分别认购4.2亿港元、1.2亿港元及6000万港元。大批富豪亦将透过国际配售部份进入，包括人称“亚洲股神”的恒地(0012)主席李兆基、南丰、鹰君(0041)、嘉华(0173)主席吕志和等，合共认购78亿港元；有“中东股神”之称的沙特阿拉伯王子阿尔瓦德也会捧场。

　　最出名的李兆基再次大手追捧新股，并主攻内地房产股。他还成为了远洋地产(3377)的企业投资者，亦有意认购广州地产商奥园地产(3883)。

　　和今天的火爆相比，2005年内地地产股赴香港股市IPO之时，用一香港市场分析师的话描述就是：“能卖掉就不错了”。真可谓“时称势异，天壤之别”。港人看重内地地产股的最重要原因还是因为内地房地产行业近两年的蓬勃发展，更直接地说就是房价的飞速提高。而SOHO中国作为罕有的内地商业地产公司，又是北京概念，自然应该受到瞩目。

　　而张欣也曾说过商业地产利润率最高还是在北京。

　　显著受惠于内地地价升值的房地产股票一路走好，而香港本地的地产股却较为疲软。这可能也是香港地产大佬越来越青睐内地地产公司的重要原因。

　　“热钱过多，而目标却有限。”国泰君安(香港)地产行业分析师DENNISYAO认为。

　　港报虎报记者Katherine一直关注内地在港上市公司的情况。和记者交流时特别谈到：“最近不少海外包括日本、欧美等基金、私募基金及投行等，都很积极筹组基金投资亚洲市场。其中香港及中国是他们的重点地区之一。我都与几个新成立地产基金人士见过面。他们仍很看好。主要是因为内地人在城市化和薪金增长方面，形成不少需求。可以支持市场增长。”

　　如果说当时碧桂园控股(2007)在香港融资148.49亿港元，堪称内地房地产企业IPO融资之最的话，SOHO中国才是今年内地企业香港IPO的最佳案例。

　　两者有显著的不同：土地储备有几何数量上的区别。碧桂园的土地储备是45平方公里，而SOHO最重要的储备是三里屯和前门改造。

　　50元一碗爆肚+前门38个土地证

　　土地储备缺乏是SOHO中国公开的秘密。今年6月，SOHO中国再次传出通过香港联交所上市聆讯的消息后，将上市日期推后。据说，原因还是由于土地储备不足，承销商定价未达其心理预期。但就在上市之前，前门改造项目极大地坚定了人们入股SOHO中国的信心。最重要的临门一脚就是在聆讯会之前顺利地取得了前门大街的38个土地证。

　　前门改造是北京市规模最大的旧城改造项目，主体工程包括前门大街及东侧路以西地区，规划占地面积22.4万平方米，规划建筑面积40.2万平方米。除了步行街道，还有地下，绿化等其它部分。

　　前门大街改造为步行商业街的部分，北起正阳桥五牌楼，南到珠市口，全长845米，两侧商业店铺建筑面积6.6万平米。计划引进180余家商铺.国庆期间，部份商铺就要开始营业,每平米的租金是30左右。据爆肚冯传人冯伏生介绍，要进天街开店，一碗爆肚就要卖50元。

　　前门大街招商实际上已经由天街置业转到由SOHO中国来操作。但天街置业的股东毕竟有崇文区国资委，有潘石屹担任法人的北京丹石投资管理有限公司等三家，单从土地证也很难判别各方的收益分成。

　　在SOHO中国的前期招股文件披露，预测今年盈利不少于16.74亿元。DENNISYAO认为：“我预想SOHO中国今年的盈利肯定特别好。”

　　只租不售模式似乎一改潘过去的风格。“稳定的收入可能也是投资者看中SOHO中国的原因。”DENNISYAO如是道。

　　虽然SOHO中国在内地并不缺乏品牌影响力。但建外SOHO和SOHO现代城的的介乎于写字楼，商铺，住宅形态模糊的产品，并没有给他带来太多的赞誉。尽管名声在外。高价格传导的高租金,致使调整培养期过长。

　　“毕竟SOHO中国还是内地商业地产的第一品牌。”。给潘带来了业界批评的几个类商业项目也给潘带来了利好的一面。商业项目的运作经验，资金，人脉，客户的积累，这些为今天的上市打下了基础。

　　有分析师认为：“如果说万科是开启了快速滚动开发的模式，那潘就代表了‘点石成金’的模式。”

　　利好：热钱+美元贬值+人民币升值

　　回想当年富力上市，融资不过区区20多亿，富力的“土储”，品牌必然在SOHO中国之上，但IPO的遭遇只能怪 “身不逢时”，对于这样的境遇，DENNISYAO评述到：“只能说SOHO中国赶上了一个好时机。中国海外和万科A是差不多的龙头公司，市值按理差不多，但一样出现很大差异。”复地两次上市才成功，在今天开来，确实有些不可思议。潘石屹不仅赶上了内地地产的牛市，还赶上了各路资本云集港股的好机会。撤离A股的QFII,QDII的产品，还有港股直通车，美金等等。

　　“SOHO中国赶上一个最好的时间窗口”。DENNISYAO如是说：“SOHO中国上市，正好港股直通车政策出台不久,几百亿美元的预期。又逢美元贬值，国际资本那么多，投资人想进入盈利增长好的公司，地产新股就成了很好的选择。”

　　瑞士信贷中国研究主管陈昌华曾表示：“在香港上市的中国股票总市值约为2.3万亿美元,假定其流通比例为25%,那在香港市场上中国股票的流通比例为5800亿美元。如上所述,现在中国的存款总额约为17万亿人民币(约为2.2万亿美元),假定有5%的存款投资港元,那将为香港市场带来1100多亿美元的新资金,将近占香港市场上中国股票流通市值的20%”。

　　SOHO中国上市可以成为内地地产股在港股命运的一个典型缩影，DENNISYAO告诉记者：“从去年的1月1日到现在，内地地产股股价涨了3倍以上，跑过了恒升指数，已经给内地地产股赴港上市形成了一个示范效应。世贸，雅居乐公司都进入了摩根斯坦利成份股，更是吸引了无数的全世界投资者。世贸的股价从6月到了现在的20多元。”

　　至于SOHO中国股价有否泡沫，DENNISYAO告诉记者：“内地地产公司2008年市盈率只要超过18-20倍，都存在泡沫。”

　　SOHO中国上市后的股价表现很大程度上还取决于它未来的盈利成长性。SOHO中国在港上市改变了过去看内地地产股过分重视地产储备的倾向，也许意味着一种新的模式的诞生。但眼前关键的就是前门改造的成功。

　　“港股地产股与大市同步，跑的快，跌的也快，非常敏感。”DENNISYAO介绍道。富力IPO虽不如人意，但后来富力连连拿地，就走出了当初的颓靡。“早上市也有早上市的好处”。

　　“05年雅居乐，富力等内地地产股在香港上市的少于10支，现在有17，18支，都形成了一个版块。”DENNISYAO如是道，内地地产股如日中天，“为地产行业打开国际融资平台，还为学习香港的地产经验提供了契机”。希望潘石屹赴港上市也包含了后者的用心良苦。

　　来源：经济观察报网