内地地产股仍具增长潜力

　　□凯基证券　庄韶玮

　　近期，港股市场的热门话题总离不开新股热潮。众多上市新股之中，三只房地产信托基金(REITs)更成为市场焦点。领汇基金(0823)自上市以来独领风骚，股价涨幅已超过40%。长实作为后盾的泓富基金截止招股亦获逾百倍认购。本周一，越秀房地产信托基金又成市场追捧新秀。除房地产信托基金受到市场欢迎之外，具有内地概念的地产股雅居乐(3383)超额 认购亦达到200倍。由此看来，继富力地产(资讯 行情 论坛)(2777)获得惊人升幅后，市场对内地地产股的增长潜力寄予厚望。

　　内地房地产区域性差异明显

　　那么，究竟内地房地产行业前景果真如此畅旺吗？

　　自内地实行

宏观调控以来，稳定

房价可说是政策主线，并且取得明显效果。全国70个主要城市的房价涨幅由年初12%回落至近期的6.2%，特别以早前炒风最盛的三大城市上海、杭州及温州，回落幅度更为明显。这在一定程度上遏止房地产炒风，同时也为未来房地产发展提供盈利空间。此外，人民币汇率于今年年内升值，促进境外资金流入内地房地产市场。

　　不过，整体而言，笔者认为，内地房地产业还是出现区域性特征。例如，从区域房价表现看，以上海为代表的市场预计将维持今年下半年的低迷市况，深圳市场亦出现调整，成交量出现下降，笔者相信，整体调整将持续至明年。其它城市，例如北京房价则可能在奥运概念带动下持续涨势。一些二、三线发展城市亦受惠于国家优先发展策略，个别城市增长潜力仍在。

　　房产类个股各有千秋

　　鉴于以上因素，近段时间，内地房地产概念股票均出现一番上升行情，最为典型的当属富力地产。来港上市不到半年，其市值已超过中国海外(资讯 行情 论坛)(0688)。此外，华润置地(资讯 行情 论坛)(1109)等中资地产股亦一直为外资追捧对象。近日，在多只房产信托基金招股及人民币升值预期的憧憬下，投资者对内地房地产投资兴趣提升，一些大型及优质房产股升浪不断。其中，一些较为大家所熟悉的内地房地产股份表现均不俗。

　　例如上海复地(资讯 行情 论坛)(2337)，公司为上海大型房地产开发公司之一。在上海本地及外来人口不继增长，居民人均住房面积及需求增加，旧区重建等因素带动下，公司面临不错的发展机遇。近期，上海复地出资5.11亿元投得天津物业发展项目，土地储备量得到提高。该股2006年预测市盈率8.23倍，较同业13倍以上市盈率估值更具吸引力。建议待该股股价回落至2.6港元左右吸纳，目标位3港元。

　　再如越秀投资(资讯 行情 论坛)(0123)。公司于内地，香港两地从事物业投资、公路收费、造纸及水泥等业务。集团所持越秀REITs将于下周招股，是次分拆财富广场及维多利广场等广州商场项目，有利改善集团现金流量。越秀2005年半年纯利逾1.3亿元，中港物业租金收入2.4亿元。股价近两周时间已升11.9%，建议待出现较大幅度回调时吸纳。

　　再看富力地产。招股至今，公司股价大幅攀升149%。2005年上半年，公司营业额19.7亿元，按年增长97%；纯利达6.47亿元，升673%，纯利率达34%。土地储备量475万平方米，主要集中广州、北京、天津等新城市。但该股2005年市盈率已至16倍，股价并不廉宜，建议低位吸纳、中长线投资。

　　最后看合生创展(资讯 行情 论坛)(0754)。相对其他公司，其较少被投资者注意。应该说，公司基本面一般，但股价较每股资产净值尚有30%折让，预计未来复合盈利增长率25-30%左右。若股价突破50天线后明显增长，建议投机性买入，目标位11港元。

　　总体而言，内地房地产企业整体市盈率12倍左右，股价对资产净值有一定折让，股价相较香港当地地产股更为吸引。不过，投资者也要注意，持续加息已使联邦基金利率回升至一定水平，无疑将提高境外投资者的资金成本，可能影响内地房地产的市场表现。不过，笔者认为，一些内地二、三线城市的房地产市场将具长期增长潜力。股票操作上，由于近日主要股份利好已反映于股价，建议待调整后入市。