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地产十大利好 负利率居首位http://www.sina.com.cn 2007年12月24日 15:34 中金在线
今年香港经济好转，楼市踏入大牛市，成交畅旺，上车、换楼及投资客纷纷入市。回顾一年，市场上出现不少利好因素刺激市民入市意欲，美联集团于今年12月展开一项问卷调查，综合213名受访者意见选出今年度十大地产市场利好新闻，其中“通胀加剧，香港踏入负利率年代”被选为今年最重要的利好楼市消息，而“美国踏入减息周期”则紧随其后居第二位。 美联执行董事陈坤兴昨日表示，“负利率”成为今年楼市的“十大利好地产新闻”之首，可谓实至名归。他指出，随着工资及物价上调，加上内地物价飙升引致通胀，加剧了本港通胀压力。而自今年9月起，香港银行跟随美国连番减息，直接减轻供楼人士负担，连同通胀效应，本港已再度踏入负利率时代，吸引资金转而投放物业市场，加上经济发展势头佳，不少买家决定转租为买或换楼，掀起物业换楼潮，带旺中小型物业二手交投。 换楼频繁 带旺二手交投 就调查结果所显示，“政府宣布减低200万以下物业印花税”被选为第三大利好楼市消息，反映除了息口新闻外，市场焦点亦落在用家主导的细价物业，足见市场依然以用家为主。政府于本年度财政预算案中宽免业主本财政年度首两季差饷及即时调低100万至200万元上车盘的印花税至100元，直接降低换楼成本，当中以细价物业最为受惠，进一步刺激用家市场。 除了本地内需增强，外资流入亦为香港楼市带来正面影响，“北水南调”及“外资大手扫货”分别位列于十大利好消息的第四及第六位。陈坤兴表示，内地楼价急升，中央多次推出宏调措施，但楼价依然高企，其中以深圳楼市最为严重，不少内地买家将投资目标转移至香港，市场旋即引起一股北水潮。加上美国于9月开始减息令美元转弱，吸引外资基金来港大手购入香港优质新盘。香港物业被内地及外资垂青，可见外地买家亦睇好香港后市发展，为香港楼市再增动力。 用家为主 明年楼价看好 至于施政布告中的“十大基建”则被选为第八位。行政长官于本年度施政布告中重点加速大型基建上马，铁路运输的兴建，更会因为交通进一步改善而增加区内物业的吸引力。他指启德发展、新界北发展及西九文化区发展等，会为香港的土地发展带来全新面貌。 透过问卷调查所反映，受访者最关心利率及通胀消息，相比之下，其余有关破纪录的地产新闻，当中最高排名的“全年住宅楼价升幅成三年来最高升幅”只位列第五，其次为排名第七的“今年物业注册量及成交金额创97新高”。而卖地消息及豪宅价新高的排名则更为逊色，仅位列第九及第十位。可见市民对有关息率走势及供楼负担等切身问题较敏感，今年楼市焦点依然是在用家市场。 陈坤兴指于息率下调通胀上升下，预期除吸引用家外，长线投资者将陆续入市。当前银行存款所收取的利息追不上通胀，相信大量资金会因此而转投物业市场，有望明年楼价将继续得到支持。(香港文汇报/荆才) 十大利好地产新闻 第1位 通胀加剧 本港重现负利率 美国联储局为挽救次按危机一再减息，由今年9月起，本地银行跟随美国连续4次减息，合共减息1厘，当前银行6个月50万元大额定存的息率仅3厘左右，最新11月份消费物价指数(CPI)已升至3.4%的9年新高，存钱在银行明显跑输大市。反而现时住宅物业的租金回报率仍高逾5厘，比起银行存款利率相对吸引，相信有资金会因此而转投物业市场。更重要的是，市场还普遍预期来年楼价有15%至30%升幅，物业升值成为驱动投资者入市的另一重要因素。 第2位 连番减息 纾业主供楼负担 自美国于12月再次减息25点子后，本港银行再度跟随，息口回落有助纾缓业主供楼负担。根据资料显示，以50个大型屋苑现时的平均价约3,660元购置一个500的物业计算，以7成按揭承造20年的每月按揭供款将由现时的7,932元下降至7,763元，而负担比率亦由33.1%回落至32.3%。若购置一个200万元的物业，以7成按揭承造20年的每月供款由8,669元下降至8,484元，与年初的9,239元相比，每月按揭供款更节省755元。 第3位 降印花税 中小楼宇受追捧 政府于年初调低101万元至200万元之物业印花税至100元，对个别区域屋苑交投起带动作用，其中提供不少楼价低于200万元单位，亦是上车客首选置业区域的将军澳区屋苑成为追捧对象，其次为新界区铁路沿线的中小型单位，如沙田第一城、大埔中心和嘉湖山庄等大众化屋苑亦大受买家追捧。 第4位 北水南调 内地客涌港买楼 踏入9月份，本港涌现“北水南调”的买楼潮，由于股票市场的“港股直通车”迟迟未通行，加上内地多次推出打击楼市的宏调措施，但楼价仍然未受影响持续高企，内地居民为资金寻找出路，令本港多个楼盘成功吸纳内地客汹涌而至大手入货，当中长实旗下位于天水围的柏慧豪园更一度成为他们的抢货目标。 第5位 楼价飙15% 三年来升幅最高 银行减息效应显现令楼价步步高升，加上截至11月份，全港一手新盘货尾数目仅得4,856伙，因此令不论是豪宅、中小型住宅、一手或二手市场皆出现大批“捧场客”，抢高楼价。今年以来，本港楼价升幅超过15%，三年来升幅最高。资料显示，本季二手注册量最多的15个屋苑中，14个屋苑皆录得上升。日前一名买家以1,170万元购入太古城金枫阁极高层B室，面积1,137平方，价10,290元，创该盘97年后分层单位价新高。 第6位 港元转弱 外资大手扫港楼 自次按风暴爆发后及美元转弱(港元贬值)后，吸引了大批外资基金来港大手购入优质楼盘，外资连“边远”地区也不放过。有地产代理指出，新界区及上水区有来自加拿大、英国及荷兰等地资金扫货，入市比例高达30%。除住宅物业受外资追捧外，商业楼宇亦备受外资欢迎。日前上环中远大厦38楼全层获印尼财团De Monsa以逾3.7亿元承接，价达1.68万元，单位不足4个月升值逾1.93亿元，幅度近1.1倍，创下商厦最短时间、最高获利幅度的纪录。 第7位 经济向好 物业成交额胜97 本港经济表现持续向好，截至12月13日止，第四季二手住宅注册宗数共录得29,431宗，而金额则达1,006.1亿元。于不足一个季度内，今年第四季无论宗数及金额均已打破97年同期纪录，为过去11年以来二手楼市表现最佳的第四季。 第8位 十大基建 新界楼市最受惠 施政报告提及的十大基建工程除将直接增加就业机会，对本港的人流及物流都会带来好处外，其中有关铁路运输的兴建更有助带动物业价格上升。地产界人士指此措施除进一步改善区内交通，增加当区物业的吸引力外，亦因交通变得更便利，对本港其他地区例如新界区的楼市起刺激作用。 第9位 卖地超标 业主纷封盘加价 自楼市交投畅旺后，连带卖地成绩亦远超外界预期理想，香港仔惠福道地皮于10月初以57.1亿元售出，以地积比率9.3倍计，每楼面地价逾8,800元，较邻近鸭洲海怡半岛成交平均价高出约七成，令该屋苑业主看好楼蒥前景之下，纷纷于卖地后即封盘及提高叫价由10%至15%不等。 第10位 倚峦易手 价创亚洲之冠 由新地发展的位于山顶施勋道8号倚峦1号独立屋于6月初以逾2.1亿元成交，价突破4.1万元水平，打破本港豪宅最高成交价纪录，成为亚洲之冠。根据土地注册处登记资料显示，以天价购入倚峦1号屋的买家是陈志明夫妇。(香港文汇报/林淑仪)
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