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　　新城发展控股(1030 HK,买入， 首发报告)： 立足长三角，快速周转的区域开发商

　　位于长三角的区域性开发商。新城控股于1996 年成立于江苏省常州市。基于17年的发展经验，该公司已成为一家专注于长三角地区的知名区域性开发商。截至2013年第一季度，该公司拥有1,290万平方米的土地储备，其中64%属于其B股子公司江苏新城地产(900950 CN)。

　　快速周转模式，意味着高股本回报率和资产周转率。新城控股通过应用标准化开发流程，实现快速周转的营运模式。这样的模式使得该公司可以缩短物业开发周期，实现投资回报最大化。即使在2012年11月上市致使股本扩大之后，该公司依然保持了较高的股本回报率-16% (高于市场平均水平12%)。该公司2012年的资产周转率为0.43，不仅超出行业平均水平0.24，同时远超过业内其他大型开发商 (雅居乐/龙湖/恒大/万科/:0.33/0.32/0.28/0.27)，排名行业第一。

　　强劲的合同销售增长势头预计将持续。新城控股 2009- 2011 年间合同销售额增长迅速，年复合增长率达32%。2012年，其合同销售额为160亿元人民币，同比增长14.3%。2013年公司的销售目标为200亿元人民币，较2012年实际销售额增长25%。按照我们的估计，该目标相当于45%的去化率，相较2012年的65% ，这一目标并不难实现。2013年第一季度，该公司已实现合同销售额33亿元人民币，占销售目标的16%。我们预计其合同销售增长势头将在未来继续保持，2012到2014年间的年复合增长率预计将为26%。

　　可预见的盈利增长。我们预计2013年新城控股的收入将同比增长37%，达到240亿元人民币，其中136亿元人民币来自2012年已售未入账的合同销售，占今年总收入的57%。鉴于其强劲的销售势头，我们预计该公司2012-2014年核心净利润(剔除投资物业重估收益)的年复合增长率将达58%。

　　估值偏低，目标价1.57港元，买入。对我们预计的每股3.15港元的资产净值做50%的折让，我们得出目标价1.57港元，相当于26% 的上升空间。我们的目标价相当于2013年每股盈利预估值0.28元人民币的4.5倍。该公司目前股价处在3.6倍市盈率的较低水平，相较于5.6倍的行业平均水平的和江苏新城地产5.9倍的水平，我们认为目前市盈率偏低。我们给予“买入”的评级。（双双）

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