工银国际  谢骐聪

　　10 月27 日人大会议讨论保障性住房，有官员指出收回限购令的一些原则以及未来房产税将用作重点调控措施。我们认为声明令市场过份乐观误以为短期内会取消限购令或调整现行的调控政策。我们认为声明不代表房地产市场的基本面有任何变化，投资者宜伺机减持部份质素较差的内房股。由于内房股现价较资产净值平均折让约60%，估值并不昂贵，因此我们维持对房地产行业的中性看法。

　　未来将以房产税代替限购令。10 月27 日人大会议讨论保障性住房建设进度和相关项目管理，会上财政经济委员会副主任吴晓灵指出现时部份调控措施过于严厉，例如部份城市的限购令扭曲了住房需求和住房租赁市场。此外，这些措施未来需要作出调整，因调控针对的是过度投资和炒卖，应以开征二套房房产税或向拥有超额居住面积的个人征收房产税解决。

　　收回限购令的原则。另一方面，住房和城乡建设部部长姜伟新在会上表示当房产交易管理信息系统的修整和完善发展后，政府将不会再利用限购令等扭曲市场经济的行政手段控制房价。

　　诠释。虽然部份论点之前经已有官员提出，但我们看到今次声明的用词有所不同，对未来如何和由什么因素触发调控放松有更清晰的阐述。

　　最终会取消，但会分阶段而且不是现在就取消。我们认为中央最终会收回限购令，但不会是短期内，因房价仍然坚挺。此外，取消限购令不会是一刀切，将分阶段进行，我们认为首先会有条件容许购买额外住房、放松限购条件、缩小限购地区，例如只针对一手市场。

　　市场行为而非行政手段。房产交易管理信息系统建设完成后，我们认为银行业会有足够能力在审批房贷时因应投资者拥有物业数量、银行按揭数目和收入水平评估其风险水平和负担能力。因此控制过度投资和炒卖的功能将依赖私人市场的风险管理程序，而这是市场行为而非行政手段(如限购令或差别按揭政策)。不过官员亦承认建立有关系统会有一定困难，未来还有一段长路要走。

　　由限购令至房产税。我们认为随着一个更全面的房地产产权和交易信息系统的建立，房产税的执行将更加可行。此外，征收房产税将更加公平，基本上只针对持有超过基本住房需要的人士，不会错误打击有真正住房需要的人。

　　短期利好但基本面无变。内房股经过最近反弹和上述公布后，板块平均资产净值折让水平已收窄至60%。我们认为消息令市场误以为现时的调控措施短期内会得到放松，即时减轻部份高负债发展商的流动资金风险和改善销售情况。虽然部份大型发展商(如绿城、龙湖和中国海外)已开始对部份现成项目执行较大幅度的减价，但我们认为买家现时会对房地产市场更加保守，暂时会采取观望态度等待房价进一步下跌。由于内房股现价较资产净值平均折让60%，我们认为现估值并不昂贵，维持板块的中性评级，较看好资金回笼快的内房股，如恒大(3333.HK，目标价6.01 港元)。