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　　辉立证券  陈耕

　　越秀地产股份有限公司（以下简称越秀地产）于1992年12月在香港联交所上市。公司的控股股东越秀企业集团是广州市政府的驻港企业。越秀地产曾经营多项业务，包括中国广东省的房地产、新闻纸、水泥和收费公路。通过一系列的辅业拆分措施，目前越秀地产已成为越秀企业集团旗下专营房地产业务平台。越秀地产主营房地产开发和物业投资，目前未开发土地储备接近680万平方米。

　　尽管越秀地产在8月的销售环比上升显著，但全年销售进度迟缓，且销售达标率明显低于同行业均值。考虑到疲弱的楼市销售形势在短期内难以改变，我们认为越秀地产的2011年全年销售目标面临下调。

　　2011年上半年，入帐面积大增推动收入猛增。期内，越秀地产实现营业收入人民币49.57亿元，同比增长378%，而撇除投资物业重估值以及相关税项和少数股东权益后的影响，公司核心盈利为人民币9.98亿元，同比增长351%。

　　立足广州，并逐步拓展至全国是越秀地产的核心发展策略。在广州遭遇限购令后，越秀地产开始逐步加强广州以外地区的开发力度。越秀地产实行务实的土地储备策略进行全国土局。截至到2011年6月末，越秀地产共拥有约679万平方米的未开发物业。

　　由于销售情况弱于我们的预期。我们将公司在2011和2012财年的核心盈利分别下调5%和8%。我们认为，疲弱的销售将迫使公司减缓开发进度并控制资本开支。根据我们的预测，越秀地产在2011年和2012年的净利润将分别达人民币13.16亿和14.17亿元。我们认为，尽管股价大幅下跌，但基本面的风险仍高，现价不具吸引力。我们给予越秀地产“持有”评级，12个月目标价1.02港元。