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　　海通国际

　　于2010年，富力地产的营业额增加35%至人民币246亿元，纯利急增53%至人民币44.6亿元。倘撇除重估收益及所有一次性项目，股东应占核心纯利则按年跃升54%至人民币34.9亿元。管理层建议派发末期股息每股人民币0.4元，连同中期股息每股人民币0.1元，相当于全年派息比率为46%(占其核心业务盈利的百分比)，或收益率5%以上。富力地产自2005年上市以来一直维持慷慨的派息政策，在中国房地产股中实属少有。

　　富力地产于年内交付超过30个项目，总建筑面积达226万平方米，入帐收入人民币230亿元。与2009年的情况相似，已入帐收入中的75%来自广州、北京及天津3个主要市场。尽管富力地产持续倚重上述3个城市，但预料于未来两年来自上海及周边地区的收入将会增加。每平方米平均售价由2009年的人民币9,830元温和上升至人民币10,180元。受惠于海南富力湾等盈利较高的项目，毛利率改善6个百分点至37.7%。然而，财务成本及土地增值税增加，拖累公司的盈利能力，使纯利率仅由2009年的13.4%温和上升至14.1%。截至2月底，该公司于2011年物业发展收入的66%已被锁定，因此我们预期本年度的收入及核心纯利将分别上升14%及30%。鉴于富力地产于2010年的预售表现，我们预料利润率将再略为上升。

　　富力地产的财务状况相对紧张，故去年在购地方面态度审慎。该公司在6个城市购入8个项目，总建筑面积合共为378万平方米，当中包括唯一的新市场南京。当中3项收购是与伙伴合作的合营项目，务求降低风险。截至2月底，富力地产的土地储备遍及13个城市，应占总建筑面积为2,475万平方米，仅略高于2009年底的数字。平均土地成本上升至每平方米人民币1,600元，参照该公司2010年预售平均售价每平方米人民币13,030元，仍属合理水平。我们预料管理层于2011年在收购方面将继续采取审慎态度。

　　截至2010底，富力地产的在建面积达660万平方米，于2011年则有600万平方米的面积将会动工，预料270万平方米将于今年交付。可销售货源估计约为人民币690亿元，来自40个项目。富力地产于去年实现合约销售额人民币320亿元，于2011年的目标为人民币400亿元，相当于25%的按年升幅或58%的出售率。鉴于其大部份市场均有限购令，我们认为此目标并非毫无挑战性。

　　净负债比率由2007年140%时的高位持续下降，但94%的比率仍是行业内的最高之一。因A股上市未能成功，融资一直是该发展商的一大挑战。公司于今年的现金流入将几乎全数来自预售款项。富力地产渡过了金融危机时的最坏情况，现时正面对行业内的新一轮波动，现金流管理将成为公司今年首要任务。我们把该股的目标价下调至11.63元，相当于2011年市盈率7倍，并较我们最新估计的资产净值折让49%。