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　　国都证券（香港）有限公司

　　中国海外发展(0688)去年核心盈利95.27亿元增长46.3%，高于我们预期，差异在于附属公司中海宏洋(0081)的盈利贡献。受惠于房地产市场好景，公司去年入账销售面积和实现平均售价分别增长11.8%和21.7%，至427万平方米和11,592元/平方米；可是，楼盘去化率下降了8.2个百份点至77.8%，使待售存货显著增加53%至140万平方米。

　　公司订下今年合约销售目标是630万平方米，增长约20%。基于今年800亿人民币可售房源计算，我们估计去化率要回升至85%才可以完成销售目标。在现时限购令等种种压抑房地产需求的情况下，要实现去化率回升存在一定难度。

　　我们轻微调高中国海外发展2011-12年盈利预测，主要反映中海宏洋的盈利贡献，现时我们估计公司2011年核心盈利增长20.2%至114.5亿元。现时股价较2011年底每股资产净值17.1元折让23%，与同业比较，公司估值合理，维持“持有”评级。