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　　国元证券（香港）  毛力

　　恒大地产（3333.HK）产品结构和区域带动销售业绩增长。

　　2011 年1 月销售量价齐升：公司公布了其2011 年1 月份的销售业绩，公司1 月份合约销售额达到97.9 亿元(单位:港元，下同)，同比增长了181.6%，环比增长了262.4%。合约销售面积达141 万平方米，销售面积同比增长了139.9%。环比增长了335.3。公司1 月份的销售均价为6,950 元/m2，同比增长了17.4%。公司将2011 年的销售业绩定为700 亿元，按照公司的推盘计划，预计完成销售计划难度不大。

　　策略清晰，调控对公司销售影响不大：目前，公司将自身的房地产销售业务定位为中端，并且开始计划重点进入三线城市。公司在地产战略上依旧保持领先，在2004 年开始进入有潜力的二线城市，到2011 年，国家2010重点在一线城市调控时，公司的销售并没有受到影响。现在国家开始将限购令和房贷调控扩大到二线城市时，公司适时的将战略重点开始转移到三线城市，因此预计国家调控也不会对于公司造成影响。另外，公司的标准化建设，也使得成本下降，规模化优势使得公司的产品在同类型产品中优势明显；公司定价合理，也规避了房产税征收的范围，因此预计公司在2011年将会完成700 亿元的销售目标。

　　推盘有序，项目增多：公司在2010 年在售的项目为56 个，在2011 年公司在售的项目将会增加到112 个，约为31 个城市。公司将会在传统的淡季1、2、3 月份少腿盘，在5 月和10 月份集中推盘，项目的增加使得公司在销售压力减小，并且自由度增加。

　　现金流充裕，适时增加土地储备： 在国庆前后的两次调控后，公司的现金流保持充足水平，并且公司在1 月份又发了14 亿美金的高息债，因此公司将会把负债率维持在40%以下。公司现在土地储备9000 万平米，平均的土地成本不超过600 元/m2，因此公司在2011 年不会大规模的拿地，但如果有并购的机会，公司还是会参与的。

　　净利润预计逐步增加，估值偏低：按照盈利预测，公司2011 年的净利润为78.89 亿元，相对于2010 年上升了44%，随着公司在三线城市推出的楼盘的增加，公司的净利润将会以每年17%或以上的速度增长，公司在2010—2012 年的市盈率8.9 倍，6.1 倍，5.1 倍，在销售和盈利都较为确定的情况下，现在对应的估值水平偏低。