海通国际

　　2011年1月份中国房地产市场延续于去年下半年展开的升势，中国房地产指数研究院的百城价格指数按月上升近1%。部分发展商于最近公布的每月销售数字亦印证此情况。规模最大的万科集团于1月份的销售额为人民币201亿元，其他发展商亦录得显着的按年增幅。中央政府于1月27日再推出一年内的第三轮楼市调控措施，以防止房价升幅失控。其后，地方政府及银行亦于农历新年假期前后公布各自的调控细节。

　　两大直辖市重庆及上海由1月28日起先行推出房产税。后者的税率相对温和，仅向新购第二套及以上住房开征，税率为0.4-0.6%，且每人均有60平方米的免税住房面积；此外，税基为应缴税物业价值的7成。重庆房产税以高端住房为征税对象，所有独幢别墅，不论新购与否，每年均会被征税，对于豪华房(包括别墅)的征税税率最高为1.2%。

　　于2010年，16个主要城市已发出住房限购令，现时数目更增至接近30个。鉴于全国性的房价上升，未来或会有更多二三线城市加入限购令行列。然而，由于欠缺有效的资料系统监察拥有住房的情况及交易活动，限购令的效力受到削弱；此情况不仅限于二三线城市，部分大城市亦面对相同问题。

　　我们认为收紧信贷对遏止投机更为有效。中国人民银行由2月9日起把利率上调25个基点，是过去4个月以来第三度加息，预料于2011年将会再加息数次。以70%、30年的按揭计算，利率每上调25个基点，每月还款额将上升约2%，而累积效应将显然加重一般买家的负担。此外，深圳、北京及上海的部分大型国内银行已于农历新年假期后取消首套房85折优惠利率，意味按揭利率实际上上升更快。

　　由于在农历新年期间楼市活动一般较为淡静，故现时尚未有具体数字可显示调控政策的效果。基于内地经济蓬勃增长，我们预料2011年第二季销售活动将会回暖，且房价将保持稳定。我们研究范畴所涵盖的内房股股价相当于2011年加权平均市盈率7.7倍或较资产净值平均折让55%；我们认为此估值具吸引力。分析员：侯凌中