申银万国（香港）

　　房产税开征日程表已经明朗，由于上海和重庆在 2010 年提交了房产税方案，我们预计上海很快也将公布类似的新闻。但目前仍然有两点悬而未决，第一，未来是否会有更多城市陆续加入开征房产税的队伍；第二，究竟如何征收房产税，比如，是仅对新购住房征收还是对所有存量房征收。

　　市场对房产税传闻已久，都将其视为抑制中国房地产市场泡沫的终极武器。对税率的预期大致在 0.8%左右，这将导致购房者的持有成本在购买成本的基础上增加约12%。但是鉴于在征收的范围、对象和方法上仍不明朗，因此仍很难就此评估短期会给房屋的价格和销量带来多大冲击。

　　我们搜集了一些相关报导，此前曾有消息称重庆将对面积超过 200 平米，房屋价格超过城市平均房价三倍以上的住宅征收房产税。此外，户均住宅拥有量超过 4 套和外地投资性购房者也同样可能成为征税对象。而上海可能对多套住宅拥有者征税。但是另外也有传言称，重庆和上海都各自准备了多套方案，以应对房价不同的上涨情况。

　　1 月份以来香港中资地产股平均反弹了 11%，高于同期恒生国企指数 2%的涨幅，主要是受良好的全年销售数据激励。行业平均估值目前已经恢复到 29%NAV 折价，仅比2004 年以来的平均估值水准 24%NAV 折价低了 6.7%。房产税日程表的明朗和征收方法的悬而未决将导致市场追逐该类个股的情绪受到影响。我们预计短线可能出现获利回吐。我们重申对地产行业的谨慎态度，房产税只是一个方面，货币政策的紧缩、进一步的加息可能将最终导致累积效应逐步显现。

　　从个股来看，重庆本土开发商中渝置地(1224 HK)面临的风险最大。此外，业务涉及重庆的开发商还包括龙湖(960 HK)，中海外(688 HK)，华润置地(1109 HK)和富力地产(2777 HK),其中重庆占龙湖合约销售总额的大约 25%，其余三家占比不足 10%。而对于龙湖地产这样的公司来说，我们长期看好其良好的品质和品牌形象以及对于一个市场的快速开拓占领能力，因此短线的股价调整可能预示介入机会。