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　　国元证券（香港）  毛力

　　SOHO 中国（410.HK）-收购中冠大厦，提升公司价值

　　收购扩张持续进行，收购中关村中冠大厦：SOHO 中国发布公告，公司在2010年12 月30 日通过北京的全资子公司收购了位于中关村的中冠大厦，收购代价为11.6 亿元。中冠项目的建筑面积为4.3 万平米，可售面积为3.1 万平米，按照可售面积计算，收购的楼面地价为37,220 元/m，该项目分为商业和写字楼两部分，商业部分约为3,776 平米，公司预计的销售均价为75,000 元/ m，写字楼部分的销售均价公司预计为45,000 元/m。中冠大厦项目预计在2011 年下半年完工，因此按照收购进度，预计会在2011 年下半年开始预售，该项目现在基本是完工状态。

　　履行收购承诺，提前完成销售任务：SOHO 中国为中国领先的商业地产开发商，公司的发展主要是以收购为主，公司管理层也曾经多次表示SOHO 中国将运用其现在的现金优势进行大力收购，并且会加快收购的节奏和步伐，主要将精力放在北京和上海的核心地段的收购。公司的这次收购也反映了管理层在履行承诺，并且公司现在的现金优势比较明显，因此预计未来公司的收购还将继续进行。公司在2010 年的销售计划为200 亿港元，在2010年12 月初时，公司的预售金额已经达到230 亿元，已超出全年的销售计划15%。在房地产行业对于住宅的调控逐步收紧时，商业物业并没有收到调控的冲击，加上公司商业物业的稀缺性，致使公司在9 月底就完成了全年计划。

　　现金逾200 亿元，净现金公司，财务安全：根据公司的销售情况和建筑情况，我们预计公司在2010 年年底的现金为201 亿元，公司现在的银行授信额度为160 亿元，公司现在是净现金公司。净现金的情况不仅有利于公司的收购扩张，也降低了公司的财务成本。

　　继续关注并给予买入评级，目标价8.09 港元：按照公司的最新的土地储备，公司的资产毛值为10.51 港元，公司手头现金对应的资产毛值为2.96 港元，因此公司的资产净值为13.48 港元。我们根据公司资产净值的40%的折扣，给予SOHO 中国12 月目标价8.09 港元，与现价相比有24.9%的上涨空间，评级为买入。