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　　久未推介“字花”，上月中于本栏建议买入黄金ETF(2840)及阳光房地产(435)。对于前者，读者多无大异议；但对后者，反应则是耍手拧头：“咪搞，REITs除咗领汇(823)，都系揾笨嘅！”文章出街后，阳光升逾7.5%，分别跑赢黄金5.4%和恒指近10%。究竟是何缘故，致使散户一次又一次，对赚息又赚价的机会，视而不见？

　　探访一本地收租股后，同事终了解个中奥秘：话说该公司雄据本港零售重镇，近年大举北进神州，席间一分析员问：“手持商场，价值连城，何不将之打包上市，以REITs套现，携资北攻？”对曰：“难矣。”掌上明珠，叫个天价，揾人抽都难，笺搞；如但求脱手，折让沽宝，管理层实听军法处置。同事转念一想：公司手持本地最顶级物业，尚且陷入两难，那市面上的REITs，当年如何成功上市？答案是：财技。

　　讲真，一众现有REITs的物业，多属二、三流货仔。最叻嘅冠君(2778)，上时都系得万国宝通广场，朗豪坊是后期先收购。领汇组合原本仲差，但胜在是亚公沽、基数低，定价平。其它REITs，得D环头环尾商场、写字楼，咁都上到市？唯靠“高息”招徕。用一简例说明：年租40万，层楼1,000万，回报4厘；如果要谷到6厘，除非楼价跌到670万。当年筹备REITs上市的地产商，唔想贱卖资产，又加唔到几成租，顿生数计，是为：利率掉期、放弃分派、最低分派担保、以股代管理费等。

　　简单而言，用回上例，想用1,000万楼价，卖半层俾你，全层楼租系得40万。要做到6厘，唯有夹硬派足30万。租金实收得廿万，唔紧要，头三年卖家豪俾你，由自己嗰份攞出嚟贴你；收唔足租，自己包底，再送管理杂费。仲要同银行倾好，头几年低息贷款，封埋加息多俾利息的罩门。务求令你开头收足6厘息为止。

　　唔可以话系呃人，招股书白纸黑字写到明。见“息”心起，阖眼盲抽，当然难逃破发命运。续以上例说明，买完之后，想转手求售，下家做足功课，明知大业主补贴终归会完，自然平D先肯买。价格下跌，历史息率未跌，又造成另一类“苦主”。上例中，头几年年收三十万，但市场早已估计之后会跌，所以价格先跌。“苦主”却不知就里：“30/335=9%，九厘息，笋呀！”急急追货，但之后派息“大幅倒退”“令人失望”(其实有做功课嘅人已预咗)，又要忍痛斩仓，历史息率续升，如是者层层坑杀。

　　多番折腾之后，散户对REITs恨意渐生，哎都唔买。但时至今日，不少REITs的财技，渐成过去，借用分析员评语: The yield is becoming clean. 而且REITs以财技买时间，多年不断为物业翻新、改良，体质补强。眼下租金渐升，空置率急降，通胀杀到埋身，REITs股价重估可期。“前人种树，后人乘凉”，续推介阳光房地产，现价$2.29，预期仍有愈6厘息。

　　黄国英为证监会持牌人士，并为香港着名股评人及基金经理，拥有超过20年投资经验。黄国英于1990年开始从事金融行业，据华尔街日报报导，黄国英于2002年9月至2003年3月期间管理的REXCAPITAL ASIAN PACIFIC基金，位列亚太基金(包括日本)组别的首位，成绩骄人。黄国英于2007年开始自立门户，担任丰盛融资资产管理部董事。