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　　大福证券

　　我们正审阅远洋地产的估值，以反映最近加息及政府推出政策压抑房地产市场投资，以及该发展商于2010年第三季度的收购行动的影响。我们把该股的目标价略为上调至6.74元，相当于2011年度预计市盈率12倍及经上调的资产净值每股人民币9.85元的41%折让。市场前景看法不一，远洋地产则利用此时机，于2010年第三季度积极进行收购，该公司以人民币84亿元购入10个项目，其中8个项目的所在地点位于7个该公司过往从未涉足的城市。各项收购合共为远洋地产增加320万平方米建筑面积的土地储备，由于大部份项目位于市区，故平均楼面地价相对较高，达每平方米人民币2,652元。有关项目将把该公司的业务版图扩大，包括其位于上海的首个低密度豪华洋房发展项目，以及于中国中西部的重庆、成都及武汉的新经营地区。远洋地产正朝向全国性发展，行政费用难免增加。新发展的地区于2012年起方开始为公司带来盈利贡献。截至9月30日，该公司的土地储备包括权益建筑面积1,720万平方米，涵盖环渤海地区、长江三角洲、珠江三角洲及中国中西部16个城市。即使经过连续的收购行动后，远洋地产的财务状况仍然安全，拥有手头现金人民币140亿元，净负债人民币170亿元，净负债比率约为55%。该公司的未支付地价为人民币53亿元，当中人民币18亿元于本年度到期。除非该公司于2010年第四季度再进行重大收购，否则我们预期截至本年底该公司的净负债比率将上升至60%。

　　受惠于8月及9月的销售普遍上升，2010年第三季度的协议销售额达人民币53亿元，而本年度首9个月的协议销售额则达人民币136亿元，接近去年全年数字人民币143亿元。然而，远洋地产的主要营业地区所在的天津、杭州及大连的售房限制生效，故最后一季的销售额或会显著放缓。因此，来自中山及沈阳等二线城市的销售贡献将更为重要。远洋城是该公司于内地中型城市中山的唯一项目；中山市为珠三角中型城市，市场容量有限、平均售价较低。然而，中山受众多大型内地发展商欢迎，反映当地吸引创新的物业发展项目。远洋城是中山于2010年度上半年的最畅销项目，销售额为人民币9.08亿元，平均售价为每平方米人民币7,761元，此数字在当地住宅楼价中属于高水平。

　　该公司于7月发行可换股证券，集资68亿元。南丰发展(香港最大型非上市发展商之一)主席陈延骅认购当中的35亿元。按每股6.85元设置转换价转换为股份后，陈氏可持有远洋地产的8.5%股权，仅次于中国人寿(2628.HK,$35.60,持有)及中远国际各自经全面摊薄后的20.4%及14.3%股权。考虑到中远集团须按照中央政府指令退出房地产业务(包括于远洋地产的股本投资)，而在保险业的规限下，中国人寿将不可能增加在该房地产股的投资，因此陈氏或考虑利用远洋地产作为其私人地产王国扩展至内地的桥梁，故不排除会增加在远洋地产的持股量。远洋地产于最近完成收购奇盛(集团)的69%控股权益，收购价由原有的每股1.542元调高至最终的每股1.658元，总代价为5.1亿元。作为一间内地发展商，远洋地产收购小型本地地产公司似乎并不符合其业务策略，我们对于该公司的动机感到费解。

　　尽管市场及政策出现变动，但我们预期远洋地产于未来两年的盈利将继续录得显著增长。于2010年度上半年，该公司录得收入人民币47.5亿元，基础纯利为人民币6.6亿元，分别按年增加72%及80%。期内已竣工物业的总建筑面积合共为37万平方米，而于下半年将有91万平方米竣工。由于该公司于2009年已把较高价格的项目预售款项入帐，故2010年度下半年项目的平均毛利率应较上半年的25%为高。我们估计该公司2010年度的纯利将达人民币20亿元的新高。分析员：侯凌中