京华山一

　　国家统计局发布7月楼市运行数据如下：

　　今年首七个月楼市总投资额按年扩大37.2%至2.3865万亿元人民币，增幅较首六个月的45.6%明显回落。

　　商品房销售面积较6月的9,160万平方米减少29.5%至7月的6,470万平方米，但首七个月销售面积按年增长9.7%至4.6亿平方米。

　　7月商品房总销售额按年下跌24.1%至3,080亿元人民币，但首七个月总收入按年增长16.8%至2.29万亿元人民币。

　　7月全国楼价按年上涨10.3%，涨幅较6月的11.4%有所回落。其中一手房均价按年上涨12.9%。7月整体楼价与6月基本持平。

　　尽管成交价格及面积的回落显示整体楼市正在降温，但中国房地产指数系统（CREIS）监控下30座主要城市的具体情况却不尽相同。这70座城市7月销售面积总和按月扩大约9%，其中四座一线城市的平均按月增幅高达18.3%，即北京32%、上海22%、广州6%及深圳-7%。

　　尽管整体升势放缓，但主要城市（以一二线城市为主）的销售并未陷入倒退，7月的销量与6月相若甚至更高。一线城市的复苏势头最为明显，出现了价跌量升的现象。我们预期这些城市的楼市销售将继续保持对价格敏感，而楼价下跌将引发成交量扩大，特别是北京及上海的反弹力度应比其他两座一线城市更强劲。在这两座城市开展较多业务的发展商或可从销售反弹中受惠，包括盛高（337 HK）、远洋（3377 HK）、首创（2868 HK）及富力（2777 HK）。同时，楼价将继续保持缓慢下降趋势。

　　在我们选择且已经公布7月预售业绩的七间发展商中，只有四间实现50%或以上的预售目标。我们相信恒大（3333 HK）及越秀（123 HK）将完成销售目标，但绿城（3900 HK）仅完成34%的预售目标，故预计管理层或很快大幅下调原定目标。