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　　大福证券

　　恒隆现时的股价已反映我们对该公司至少未来两年的预计资产净值，该股似乎已获充份估值。我们预计截至2011年度(年结日：6月30日)止的每股帐面值为28元，当中已包括来自其位于香港的已落成发展物业的可变现纯利，而其投资物业(包括中国内地的发展中物业)的重估盈余将继续于帐面值上反映，截至2010年度底，其帐面值为每股21.2元。

　　由于物业销售由去年仅1,100万元激增至75.11亿元，该公司于2010年度的营业额按年增加189%至120.57亿元。经常性租金收入增加9%至45.46亿元。倘撇除投资物业重估的影响，纯利则按年增加1.8倍至66.74亿元，而于计及调整前则按年增加3.6倍至236.52亿元。

　　于2010年上半年，该公司售出君临天下425个园景单位，平均价为14,000元，边际利润达70%，而于下半年则并无进行其他销售。恒隆现时的存货包括君临天下280个单位及浪澄湾1,200个单位，总帐面值为58.55亿元。估计有关存货可售得195亿元，按该公司可取得70%边际利润计算，纯利合共为114亿元。

　　于2010年度，来自香港及内地的租金收入分别增加6%及14%。后者占2010年度整体租金收入的42%，较2009年的41%有所增加，且随着租金调升，以及于未来有更多新项目落成，内地占整体租金收入的比例亦正在上升。

　　该公司位于沈阳的新落成购物中心皇城恒隆广场(109,300平方米)已悉数租出，预期于2011年度全年可为公司带来1.5亿元的租金收入贡献。下一个将会竣工的项目将为位于济南的恒隆广场(171,000平方米)，将于2011年8月落成，其总建筑面积的25%-30%已预先租出。其余5个项目位于天津、沈阳、无锡(2)及大连，将于2013-15年间竣工，总建筑面积合共为190万平方米。除位于上海的现有投资物业外，该公司已预算7个内地项目的总投资额约为人民币336亿元，相当于平均成本每平方米人民币15,700元。至今已生成的成本略高于预算的五分一。截至2010年度底，恒隆拥有净现金50亿元，加上来自香港的物业销售所得款项，该公司于未来的净负债比率将属温和。分析员：陈展翘