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　　京华山一  梁锦华

　　禹洲地产（禹洲）是总部位于福建的发展商，市占率在厦门名列前茅（09年度：9.1%）。自2009年11月上市以来，公司积极扩充土地储备，目前已达614万平方米。公司09年度预售额强劲，可促使10年度收入按年大增112%至42亿元人民币。我们预期10年度预售额按年增长25%至48亿元人民币。该股现价较6.3港元的资产净值大幅折让60.9%，距目标价有15.0%的上升空间。鉴于公司在厦门楼市的领军地位、低成本收购项目的能力及出色的盈利能力（毛利率超过45%），我们决定首荐该股买入。

　　厦门首屈一指的发展商。禹洲是福建发展商中的领头羊，亦是厦门最大的住宅发展商（就总预售面积而言），2009年占当地市场份额9.1%。公司持有614万平方米的土地储备，位于厦门（35%）、泉州（37%）、合肥（18%）、福州（6%）及上海（4%）。这些土地储备的平均成本仅为每平方米1,100元人民币，相等于占09年度预售均价的比重不到15%。

　　09年度毛利率高达50%。除08年度之外，禹洲06至09年度毛利率均超过40%。公司09年度总收入按年增长13.2%至19.4亿元人民币。公司的毛利率及净利润率一直在同业中领先，08/09年度毛利率分别达到42.6%及49.6%，核心净利润率（不含重估收益）亦从08年度的14.1%升至09年度的20.2%。

　　10年度收入料大幅增长。我们预期禹洲10年度收入按年增长111.9%至42.2亿元人民币，其中约82%或34亿元人民币为09年度预售收入结转而来。按地区划分，厦门业务料贡献逾50%的10年度收入，其次料为上海（27%）、福州（14%）及合肥（4%）。

　　截止到7月末，10年度预售目标仅完成28%或17亿元人民币，因公司新项目多在第3、4季才推出。管理层计划10年度实现预售额60亿元人民币，但下半年度销售仍将受到楼市升势放缓的拖累。我们预期公司10年度预售额按年增长25%至48亿元人民币，亦即占管理层全年目标60亿元人民币仅80%。

　　10年度资产净值为每股6.3港元。根据禹洲8月6日的收市价2.48港元，该股较6.34港元的每股资产净值大幅折让60.9%。若在其中采用55%的折让率，则可得出2.85港元的目标价，亦即较现价高15.0%。鉴于公司在厦门楼市的领军地位、低成本收购项目的能力及出色的盈利能力（毛利率超过45%），我们决定首荐该股买入。