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　　京华山一  梁锦华

　　由于今年第二季楼市上升势头减弱，首创置业（首创）在上半年度仅录得43亿元人民币的预售额，占全年目标100亿元人民币的43%。我们预期市场信心将在下半年度回暖，但相信公司只能完成全年目标的80%左右。至于11年度，我们将收入及纯利预测分别调低23.1%及23.4%，至81亿及8.25亿元人民币。我们在10年度每股资产净值6.64港元中采用50%的折让率，并得出3.32港元的目标价。根据7月27日的收市价2.51港元，该股现价较10年度每股资产净值大幅折让62.2%，或距目标价有32.3%的上升空间。维持买入评级。

　　上半年预售额为43亿元人民币。首创今年1至6月的销售面积为37万平方米，较去年同期的52万平方米减少13.8%。预售额从去年上半年的49.9亿元人民币减少28.8%至43亿元人民币，占全年目标100亿元人民币的43%。

　　禧瑞都的先期市场反应热烈。首创或将在8月取得禧瑞都三期的销售许可证。该项目由186个单位组成，均价预计约每平方米63,000元人民币。在正式预售之前，已有82位潜在买家签订了认购单。我们预期该项目将为公司贡献约1.8亿元人民币的预售收入。

　　10年度预售额料为82亿元人民币。楼市调控政策下，北京楼市深受重创。今年上半年，北京商品房销售面积按年锐减31.5%。随着楼市开始出现降温迹象，公司或将在第三季底前调整销售目标。我们预期10年度预售额约82亿元人民币，而非公司之前计划的100亿元人民币。

　　11年度盈利预测调低23%。由于10年度预售收入中的大部份将于11年度入账，故预售额下跌对11年度业绩的影响远更明显。我们将10年度收入及盈利预测分别调低2.6%及7.8%，至64.2亿及7.37亿元人民币。同时，我们将11年度收入及盈利预测分别调低21.3%及23.4%，至81亿及8.25亿元人民币。

　　前景改善及估值便宜，维持买入评级。我们计算的10年度资产净值预测为每股6.64港元（之前为8.8港元），并在其中采用50%的折让率后得出3.32港元的目标价。根据7月27日的收市价2.51港元，该股现价较10年度每股资产净值大幅折让62.2%，或距目标价有32.3%的上升空间。在此轮调整中，该股股价已经历大幅下挫。鉴于前景改善，且估值便宜（10年度市盈率6.08倍及市账率0.88倍），故维持买入评级。