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　　大福证券

　　考虑到远洋地产的主要营运市场─北京持续出现整固，加上该公司于近期的收购行动及发行可换股金融工具，我们因而更新该公司的估值，并把该股的目标价下调至6.67元，相当于2010年度预计市盈率20倍及经评估全面摊薄估计资产净值每股10.6元折让37%。

　　远洋地产于7月中发行长期后偿可换股证券，初步换股价为每股6.85元，集资9亿美元，亦是内地发展商首次发行可换股证券。有关金融工具的地位极为次要，甚至并无附带须缴付8%年息的强制性责任，其形式较为近似非累积优先股。

　　数间机构投资者对有关证券反应热烈，并已全数认购，是次发行标志着远洋地产的股东基础更趋多元化。中国人寿(2628.HK,$34.55,买入)于2009年12月透过配售认购58亿元的新股，并于2010年1月向中国中化集团收购约30亿元的股份，成为远洋地产的最大股东。由于中远集团为被中央政府要求退出房地产业的央企之一，该公司将于适当时间出售于中远国际(0517.HK, $4.19) (持有远洋地产的16.9%股权)的控股权益。

　　于7月7日，远洋地产宣布以4.74亿元收购奇盛(0174.HK,$1.73,持有)的69%权益，奇盛为从事物业投资及其他业务的本地上市公司。收购代价相当于每股1.542元或奇盛最新帐面值每股1.13元溢价36.5%。虽然管理层不愿意透露详情，但我们相信该规模相对较细的上市公司将可能用作集团发展物业投资业务的平台。

　　截至4月底，远洋地产的土地储备包括1,410万平方米的权益总建筑面积，平均成本为每平方米人民币2,689元。于2010年上半年，该公司涉足青岛及三亚，但投资规模相对细小。于3月13日，该公司在拍卖中以人民币40.8亿元购入北京大望京区的发展地盘，楼面地价为每平方米人民币27,529元，较预期为高。截至4月底，估计远洋地产的负债达人民币160亿元，但经过9亿美元的集资行动后，净负债比率已由65%下降至30%的健康水平。

　　远洋地产于5月推出杭州豪宅项目“远洋公馆”，平均售价为每平方米人民币33,000元，项目销情理想。虽然该公司把业务多元化至其他地区，但其盈利仍倚重北京住宅市场，而于2009年及2010年第一季度，北京房价已大幅攀升。政府因此而实施的紧缩措施将对远洋地产日后的物业销售构成压力。于2010年度，该公司将有140-160万平方米的总建筑面积将推出市场销售，而估计2010年上半年的协议销售额已达人民币65亿元，相当于2009年度款项的45%。管理层已把2010年度的预售目标定于人民币200亿元，但我们相信实际销售额将较目标低20-30%。分析员：侯凌中