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　　建银国际

　　首次涵盖，股票评级为优于大市。上置于20年前成立，是一家拥有380万平方米土地储备的知名地产商，其在过去数年以极低成本获得的土地储备集中于上海、沈阳和海口的黄金地段。该公司还通过新加坡上市的中国新城镇开发（CNTD，CNTDSP，未予评级）从事上海、沈阳和无锡的一级土地开发项目。作为一家高折让低估值的区域性开发商，上置能为投资者带来巨大股票上涨机会。我们首次覆盖该股，目标价为1.98港元，意味着183%的涨幅潜力。

　　去年确保了强劲的合同销售额。凭借2009年房地产需求的强劲复苏，上置实现了59.28亿港元的高合同销售额，其中，约40亿港元将于2010年得以确认。因此，我们估计2010年净利润为8.36亿港元（同比增长312.4%），预计超过90%的盈利应已锁定。

　　扩大租金收入，提高收益质量。上置属于在主要城市持有相对庞大的投资物业组合且为数不多的中国地产商之一。2009年，其租金总额为1.21亿港元，同比增长65.4%。我们预期上置在未来数年会进一步扩大其投资组合，以实现更大的经常性收入基础。

　　估值和主要风险：根据折现现金流价值法估算，我们估计上置的已竣工及在开发物业的评估净资产值为3.96港元，拥有62%权益的CNTD开发目前市值为15.51亿港元，但如果我们在自己的估计中使用经评估的CNTD开发的净资产值，上置的评估净资产值将会高达每股4.87港元。该股当前股价对预期净资产值存在82.3%的折让，2.9倍的市盈率极具吸引力，股息收益率为7.0%。主要风险：1）因政府的紧缩措施令房地产市场硬着陆；2）因资本基础相对较小而造成资产负债表风险和3）执行风险。