中银国际  田世欣

　　新鸿基地产(0016.HK/港币103.80,买入)以109亿港币的高价投得香港何文田区的一块土地，价格大大超出了市场预期的78-98亿港币。楼面均价高达12,540港币/平方英尺，创出香港豪华住宅项目的新高（此前的最高纪录是位于香港仔惠福道的一块土地，楼面均价8,814港币/平方英尺）。假设总建筑面积扩大20%，楼面均价仍高达10,450港币/平方英尺，已位于该地区二手房价格区间的高端。我们估计，该项目要想保本，销售均价至少要接近13,000港币/平方英尺。其他几家开发商也表现出了对这块地皮的兴趣，并给出高价，其中包括长江实业(0001.HK/港币87.70,买入)（最高出价12,022港币/平方英尺）、新世界发展(0017.HK/港币12.18,持有)（最高出价9,146港币/平方英尺）和嘉里建设(0683.HK/港币31.85,持有)（最高出价9,836港币/平方英尺）。

　　市场土地交易也日趋活跃，此次土地拍卖后，卖方将起拍价上调了5-10%。更为重要的是，根据我们的估算，政府调整后的底价已高达8,300-8,500港币/平方英尺，而东涌道和粉岭地皮的底价只有2,200-2,400港币/平方英尺左右。这也印证了我们之前的观点--鉴于供给稀缺，市区土地价格将保持高位，而对于郊区地皮，政府愿意接受较低的补地价，以引入更多竞争并增加住房供给。我们仍然看好像新鸿基地产这样在市区有较多项目的开发商。我们维持对香港开发商板块的中立评级。