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　　大福证券

　　华大地产当前拥有及经营4间酒店，提供逾1,000间客房。位于铜锣湾、尖沙咀及上环等繁忙地区的另外4间发展中酒店，预计于2010-2013年间投入服务，令客房数目增加130%至约2,300间。于2009年度，华大地产位于尖沙咀及港岛西区的两间华美达酒店的平均客房入住率分别为96%及90%，表现较香港旅游发展局公布的中级酒店平均入住率80%优胜。然而，该公司于去年经过一年大幅波动；由于高消费商务旅客减少导致房租下降，每间客房收入亦难免有所下跌，而来自酒店营运的收入则按年下挫22%，引致该公司的整体收入按年减少13%至2.5亿元。倘撇除投资物业的公平值收益，华大地产的纯利则按年减少16%至8,300万元。

　　踏入2010年度，该集团所有酒店均录得有力反弹，房租较去年明显上升。短途及长途旅客的旅游意欲均见改善，根据香港旅游发展局的数据，于2010年首3个月，访港旅客累计人数按年增加16.5%。我们预期，由于经营环境改善，加上未来商务客回流，令入住率及房租回升，华大地产的中级酒店组合将可受惠。

　　英皇道633号于2007年下半年落成后，该写字楼取得的长期租约为公司减少了经济衰退所带来的冲击，并于2009年度占公司的物业出租业务经常性收入的70%。本年至今，华大地产的投资物业如位于中环的顺豪商业大厦、位于北角的英皇道633号及营运酒店内的商铺维持全数出租，其中，英皇道633号乃此业务的主要收入来源。于2009年度，按年终物业之估值13亿元或每平方5,066元计算，估计写字楼物业所生成的收益率约为4.8%。于金融危机爆发时，较多企业受压而考虑由核心商业区迁至非核心地区。我们相信，如港岛东区等非核心市场受需求及优质物业的强劲基础因素支持，可与核心地区的优质地段直接比较，且非核心地区物业的租金更有所折让。该等物业应可继续吸引寻求具成本效益选择的租户。

　　华大地产位于北角心脏地带的甲级写字楼物业英皇道633号将于未来继续将市场需求转化为该公司的收入来源。按估计市场可比较价格每平方约6,200元进行估值，总建筑楼面面积为258,581平方的英皇道633号的资本值约16亿元，相当于公平资本化比率4.1%，突显该物业具有潜质可较2009年度的水平升值22%。该物业的发展成本约为4.7亿元，估计2010年度的租金约为每平方21元，华大地产可实现高达总发展成本14%的收益率，而未来两年租务前景仍然乐观。

　　鉴于华大地产的未来资本开支有限，我们估计该公司2011年度的净负债比率可下降至约31%。我们对该公司物业的资本增值潜质仍感乐观；我们估计该公司旗下于九龙及香港的中价酒店估计价值分别为每房间360万元及300万元、于铜锣湾快将开业的酒店的估计价值为每房间310万元、于澳门的酒店的估计价值为每房间140万元，以及于上海的酒店的估计价值为每房间120万元以及华大地产分别位于北角及中环的两项投资物业的估值应分别可达每平方6,200元及每平方7,700元，我们估计该公司2010年度预计全面摊薄资产净值为每股0.65元。该股现时的股价较我们对该公司的估计资产净值折让75%，该股正被明显低估，其升值潜质强劲，达142%至我们的目标价0.39元，但仍较估计资产净值大幅折让40%。分析员：郑国强