第一上海

　　瑞安房地产（272, 持有）：09年净利润同比增长49%

　　瑞安房地产（“瑞房”）公告其09年业绩，其实现销售收入67.58亿元，同比增加227%；实现净利润26.73亿元，增长49%；每股收益为0.55元，增长41 %。其盈利的增长主要源于其物业销售同 上升3.2 倍至人民币60.78 亿元及投资物业组合带来的租金及其它相关收入亦同比上升8%至人民币6.43 亿元。其目前总的土地储备达到1300万平方米。

　　最新的净负债比率为23%，目前仍拥有现金49亿元。我们预期其2010及2011年纯利分别为16亿元及14.6亿元。源于最新的盈利估算及未来众多的不确定性，我们给予其4.06港元的目标价，相当于10年11.2倍的市盈率，相对于10年6.77港元的每股净资产折让40%，调降为持有的评级。

　　09年盈利同比增长49%

　　瑞安房地产（“瑞房”）09年实现销售收入67.58亿元，同比增加227%；实现净利润26.73亿元，增长49%；每股收益为0.55元，增长41 %。其盈利的增长主要源于其物业销售同 上升3.2 倍至人民币60.78 亿元及投资物业组合带来的租金及其它相关收入亦同比上升8%至人民币6.43 亿元。

　　其物业销售09年同 上升3.2 倍至人民币60.78 亿元，2009 年交付的总建筑面积上升1.5 倍至194,300 平方米。平均售价增长81%至每平方米人民币32,600 元，这是由于上海太平桥项目的房价和销量齐升所致。

　　投资物业组合带来的租金及其它相关收入于2009 年亦上升8%至人民币6.43 亿元。其于2009 年共建成48,000 平方米的投资物业后，令公司投资物业组合总楼面面积为310,000 平方米。在其已落成竣工投资物业组合中，上海的物业组合占其中94%；如果计入武汉和重庆于2009 年新落成的可供出租总建筑面积，其整个物业组合的市值增加了11%。

　　62亿元的合约销售金额

　　2009年其完成总合同销售金额62亿元，同比增长 110%; 合同销售面积达 26.7万平方米，同比上涨 214%，均价为每平米34,900元。其成功的将上海“新天地”模式复制至武汉和重庆等城市的项目。其在上海开创独特的“新天地”开发模式，包括甲级办公楼、高级餐饮场所、商场及高级住宅项目，在保存本地历史传统与环境特色，同时在市中心建立一个汇集“生活、工作、休闲”的可持续发展小区。自2004年起，其已将这个策略拓展至内地其它高增长城市发扬光大。

　　自2007 年起，其重庆天地和武汉天地的项目，开始为其带来现金流量和盈利。2009 年，上述两个项目的已订约销售由2008 年的人民币5.11 亿元增长155%至2009 年的人民币13.01 亿元，而总建筑面积亦由2008 年的42,700平方米大幅上升240%至2009 年的145,000 平方米。其佛山岭南天地的第1 期正在兴建当中，并将于2010 年推出。展望未来，上述项目料会在其中期的业务营运及盈利来源中占有更重要的位置。其于2009 年已订约销售并将于2010 年及2011 年移交予用户的销售单位金额为人民币26.50 亿元。

　　6亿元的投资物业租金

　　来自投资物业的租金及其它相关收入同 上升8%至6.43 亿元。截止09年底，其投资物业组合为310,000平方米，其中约42%为办公楼及56%为零售面积。在上海落成的257,000 平方米的建筑楼面占已落成投资物业组合的83%。

　　上海新天地及上海企业天地于2009 年持续为其租金收入的主要来源，共占其租金收入总额的82%。这两个项目已接近全部租出，租金水平较2008 年平均上升5%。上海瑞虹新城第1 期综合商业项目于2009 年中完成大型翻新工程后，出租率由去年的55%上升至100%。第2 期综合商业项目保持百分百出租率。上海创智天地第1 期的出租率由2008 年的82%上升至2009 年的83%。

　　公司拥有土地储备1,300万平方米,财务状况良好

　　截止2009年底，瑞房共拥有的土地储备为1,300万平方米,合共8 个发展项目，分布于上海、杭州、重庆、武汉、佛山及大连6 个城市的黄金地段。在总建筑面积合共1,300 万平方米的土地储备组合中，39%作住宅用途、16%作零售用途、30%作办公楼用途，以及4%作酒店及服务式公寓及会所用途。余下11%则作停车场及其它公共设施用途。按土地储备的地理位置划分，22%位于上海、11%位于武汉、27%位于重庆、12%位于佛山、27%位于大连，以及1%位于杭州。

　　于 2010 年1 月，其与一名第三方订立一项购买协议，以收购一家持有毗邻现有瑞虹新城项目的两幅总建筑面积176,000 平方米的地块（第167A 及167B 号地块）土地使用权的公司。并于 2010 年3 月，成功投得毗邻现有创智天地项目的一幅可供开发总建筑面积为159,600 平方米的土地，代价为人民币12.64 亿元。这块土地是上海创智天地整个发展项目总体规划的一部分。

　　其目前拥有现金49亿元，净负债比率为23%。截止2009 年底，其共有未提取银行融资额约人民币8.98 亿元。其更取得新银行融资额人民币71.64 亿元，其中人民币10.56 亿元为无抵押。此外，其已将于2010 年偿还的人民币15.32 亿元的若干银行借贷再融资。此等融资额将用以支持自身2010 年持续发展业务。

　　目标价为4.06港元，调降为持有评级

　　根据10及11年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别更该其10年及11年的净利润至16亿元和14.6亿元.源于最新的盈利估算及未来众多的不确定性，我们给予其4.06港元的目标价，相当于10年11.2倍的市盈率，相对于10年6.77港元的每股净资产折让40%，调降为持有的评级。

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